Abschluss eines Wohnraummietvertrages / unbedingte Auskunfts- und Hinweispflichten des Vermieters

Der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist der wichtigste Zeitpunkt im Mietvertragsverhältnis. Vermieter und Mieter haben die Möglichkeit, ihre Vorstellungen zum Inhalt des Mietvertrags zu machen. Obgleich bereits bei der Gestaltung des Mietvertrages selbst größte Aufmerksamkeit geboten ist, muss der Vermieter darüber hinaus Pflichten berücksichtigen, die ihm vom Gesetzes- und Verordnungsgeber auferlegt werden. Bei diesen pflichten handelt es sich hinsichtlich des Inhalts und der Rechtsfolge nicht lediglich um einfache Mitteilungen des Vermieters an seinen zukünftigen Vertragspartner, sondern angesichts der damit ganz überwiegend verbundenen den Vermieter hart treffenden Rechtsfolgen um essenzielle Auskunfts- und Handlungspflichten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter selbst ein Interesse an der ihm vom Vermieter zu erteilenden Auskunft hat, sondern die Pflicht des Vermieters besteht unabhängig vom individuellen Begehren des Mieters bzw. Mietinteressenten.

Auskunftspflichten, bei deren Missachtung ein Bußgeld droht, sind:

Energieausweis

Pflichtangaben aus dem über die Immobilie erstellten Energieausweis in einer in kommerziellen Medien veröffentlichten Immobilienanzeige:

(1) die Art des Energieausweises, (2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude, (3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, (4) bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr und (5) bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Vorlage eines Energieausweises bei der Besichtigung der Immobilie durch Mietinteressenten.

Übergabe eines Energieausweises oder einer Kopie unverzüglich nach Abschluss eines Mietvertrages.

Im Falle der Nichterfüllung droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000.- €.

Datenschutzerklärung

Im Zusammenhang mit der Vermietung (Annahme von Bewerbungen bis Abschluss des Mietvertrages) muss der Vermieter dem Mieter/Mietinteressenten formlos Auskunft über die Verarbeitung personenbezogener Daten geben. Insbesondere hat der Vermieter Auskunft zu geben über die Rechtsgrundlage, den Zweck, den Umfang, die Art und die Dauer der Datenverarbeitung durch den Vermieter.

Im Falle der Nichterfüllung droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 20.000.000.- € oder im Fall eines Unternehmens von bis zu 4 % seines gesamten weltweit erzielten Jahresumsatzes des vergangenen Geschäftsjahres.

Hinweispflichten und -obliegenheiten mit nachteiliger zivilrechtlicher Folge

Mietpreisbremse

Unterfällt der zu vermietende Wohnraum der Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs und beabsichtigt der Vermieter die mietvertragliche Vereinbarung einer höheren als die um 10% erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete als zulässige Miete, muss er dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform Auskunft über das Vorliegen der einer Ausnahme von der Mietpreisbremse erteilen.

Im Falle der Nichterfüllung kann sich der Vermieter nicht die sich aus der Ausnahme ergebenden höheren Miete berufen, sondern kann nur die um 10% erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete einfordern.

Widerrufsrecht

Steht dem Mieter im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages ein Widerrufsrecht zu, hat der Vermieter den Mieter unaufgefordert nach Abschluss des Mietvertrages in Papierform darüber zu informieren, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht. Der Vermieter kann hierbei das in Anlage 1 EGBGB vorgesehene Muster verwenden, das dabei ausgefüllt in Textform zu übermitteln ist.

Im Falle des Ausbleibens einer ordnungsgemäßen Information verlängert sich die dem Mieter zustehende Widerrufsfrist für die abgegebene Erklärung von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage.

Absicht der Veräußerung / des Eigenbedarfs / der Versteigerung

Beabsichtigt der Vermieter an der Wohnung in Zukunft einen Eigenbedarf geltend zu machen oder die Mietsache zu veräußern oder ist eine Zwangsversteigerung der Mietsache angeordnet, hat der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber zu informieren.

Im Falle des Ausbleibens einer Information besteht die Gefahr einer Schadensersatzpflicht des Vermieters und im Falle des Eigenbedarfs das Risiko der Treuwidrigkeit und damit des Ausschlusses der Kündigungsmöglichkeit.

Asbest und andere gefährliche Stoffe

Sind in den für die Mietsache verwendeten Baustoffe Gefahrenstoffe vorhanden (z.B. Asbest), muss der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen und ihm erklären, dass Einwirken auf die Substanz (Einschlagen von Nägeln, Bohren von Löchern, Beseitigung von Bodenplatten) unbedingt zu unterlassen sind, weil dadurch die Gefahrenstoffe freigesetzt werden können.

Im Falle des Ausbleibens entsprechender Hinweise macht sich der Vermieter bei Verletzung der Rechtsgüter des Mieters schadensersatzpflichtig.

Richtiges Heizen und Lüften

Haben an der Mietsache vor Abschluss des Mietvertrages bauliche Veränderungen stattgefunden (z.B. Tausch von Einfachfenstern gegen moderne Isolierglasfenster), die dazu führen, dass eine vom ursprünglichen Errichtungsjahr abweichende mietvertragliche Nutzung (verstärktes Lüften) erforderlich ist um Schäden (Schimmelpilzbildung) an der Mietsache zu vermeiden, muss der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages formlos darauf hinweisen, dass eine angepasstes ihm genau zu beschreibendes Nutzungsverhalten mit der Mietsache erforderlich ist.

Unterlässt der Vermieter entsprechende Hinweise und kommt es zu Schäden aufgrund des falschen Nutzungsveraltens, muss sich der Vermieter an dem Schaden ein Mitverschulden anrechnen lassen, das bis zum vollen Forderungsausschluss führen kann.

Das gilt auch bei unterlassener Hinweiserteilung betreffend die richtige Reinigung der Mietsache (Verwendung bestimmter Reinigungsmittel), das notwendige Nutzungsverhalten mit der Mietsache (Urinieren im Sitzen bei hochwertigem und empfindlichen Bodenbelag) sowie bei andern Bereichen der Mietsache, deren Beeinträchtigung bei fehlerhafter Nutzung zu besorgen sind.

Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner berät sie bei Abschluss eines neuen Mietvertrages und stellt Ihnen einen stets aktuellen Mietvertrag über Wohnraum zur Verfügung.