Anmerkung zur Neubewertung von Immobilien durch das Jahressteuergesetz 2022

Große Aufregung herrscht unter Immobilienbesitzern wegen der Folgen, die die Änderung des Bewertungsgesetzes im Hinblick auf Immobilien haben. Panikartig wird befürchtet, dass es zu einer massiven Steigerung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer kommt. Wer ist davon wirklich betroffen?

Im Hinblick Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen ergeben sich keine Änderungen, so weit geeignete Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren für die Wertermittlung maßgeblich sind. Dies betrifft insbesondere Ballungszentren, bei denen immer mehr Daten durch die  Gutachterausschüsse ausgewertet werden können, so dass in der Regel Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren ermittelt werden können, die auch den Finanzbehörden als Grundlage für die Bewertung dienen.

Soweit keine geeigneten Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen wird bei den vorgenannten Grundstücksarten das Sachwertverfahren durchgeführt. Hier ergeben sich tatsächlich Änderungen durch das Jahressteuergesetz, da Datengrundlagen, die teilweise seit über zehn Jahren nicht mehr geändert worden sind, an die Lebenswirklichkeit angepasst wurden. Insbesondere die Einführung eines sogenannten Regionalfaktors und die Anpassung der sogenannten Wertzahlen dürfte zu höheren Bewertungen führen. Dies gilt allerdings nur, soweit Wertzahlen und künftig auch Regionalfaktoren nicht durch einen Gutachterausschuss ermittelt worden sind. Zusätzlich wird sich die Erhöhung der Abschreibungsdauer von 70 auf 80 Jahren Wert erhöhend auswirken, da hierdurch rein rechnerisch die abzugsfähige jährliche Abschreibung sinkt. 

Wichtige Änderungen ergeben sich allerdings auch für Mietwohnungsgrundstücke, da hier das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt wird. Der sogenannte Liegenschaftszins wurde um 1,5 % vermindert, so dass sich die entsprechende Abzugsposition mindert. Ebenso führen hier Änderungen beim Ansatz von Bewirtschaftungskosten und die höhere Restnutzungsdauer zu höheren Ertragswerten. Soweit Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden sind diese maßgeblich, die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze kommen nicht zur Anwendung.

Eine gänzliche Neuregelung ist für die Bewertung von Erbbaurechtsgrundstücken vorgesehen.

Ob es tatsächlich zu einer Mehrbelastung kommt hängt also vom Einzelfall ab. In Ballungszentrenzentren, in denen das Vergleichswertverfahren seit vielen seit einigen Jahren etabliert ist, dürfte dies voraussichtlich nicht der Fall sein. Immobilien, die nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, dürften durch das Jahressteuergesetz in der Bewertung nicht tangiert sein. Zudem ist vom Finanzminister angekündigt, dass auch die Freibeträge, die ebenso seit vielen Jahren unverändert sind, angepasst werden.

Einer Entscheidung sollte eine steuerliche Beratung vorausgehen, allerdings gilt auch hier der Grundsatz, dass eine Übertragung derartiger Vermögensgegenstände gut überlegt sein sollte und nicht ausschließlich unter steuerlichen Aspekten erfolgen sollte.