Anspruch auf Pachtzinsanpassung

Der Gesetzgeber hat mit § 595 BGB die Möglichkeit geschaffen, während der Laufzeit eines Pachtvertrags Anpassungen an diesem vorzunehmen. Der am meisten praxisrelevante Fall ist dabei die Pachtzinsanpassung durch veränderte Rahmenbedingungen. Eine Änderung des Vertrags kommt dabei allerdings frühestens zwei Jahre nach dem Vertragsbeginn bzw. der letzten Vertragsverlängerung in Betracht. Ferner ist zu beachten, dass die Änderung des Landpachtvertrags erst für das Jahr des Zugangs des Änderungsverlangens gefordert werden kann.

Anforderungen an die Pachtzinsanpassung

Was die Anforderungen an eine Pachtzinsanpassung anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass die Rechtsprechung hier in den letzten Jahren eine Wandlung erlebt hat und von der ursprünglichen Praxis Abstand genommen hat. Die Rechtsprechung stellt nunmehr hohe Anforderungen an ein Änderungsverlangen. Es reicht eben nicht mehr aus, abstrakt auf veränderte Marktverhältnisse oder gestiegene Pachtpreise abzustellen. Vielmehr wird gefordert, dass das Verlangen für den Vertragspartner eine nachprüfbare Begründung und einen konkreten Änderungsvorschlag beinhaltet.

Es müssen sich gerade die wesentlichen Verhältnisse, die für die Festsetzung des Pachtzinses in dem Landpachtvertrag maßgebend waren, nachhaltig geändert haben. Nach der heutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen sämtliche Umstände des Einzelfalls in tatsächlicher Art berücksichtigt werden, die das wirtschaftliche Interesse an der Nutzung von Pachtland unter Einbeziehung örtlicher Besonderheiten bestimmen. Dies ist unter anderem die allgemeine Entwicklung der Wirtschaftslage in der Landwirtschaft.

Diese Veränderungen der wesentlichen Verhältnisse müssen ferner zu einem groben Missverhältnis der Vertragsleistungen führen. Sind diese Faktoren gegeben, muss der neue Pachtpreis in einem angemessenen Verhältnis zu dem bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Ertrag stehen. Mit anderen Worten: Es muss darauf abgestellt werden, ob die Pachtung der Fläche für den gesamten Betrieb des Pächters einen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt.

Dies kann aber gerade im Einzelfall schwierig sein, so hat das OLG Oldenburg beispielsweise eine Pachtzinserhöhung abgelehnt, da sich im Ergebnis die Veränderungen der Betriebsmittelkosten und Erzeugerpreise im Wesentlichen aufgehoben haben. Ein grobes Missverhältnis wird von der Rechtsprechung in der Regel erst angenommen, wenn sich eine Verminderung oder Erhöhung der Faktoren von mindestens 40-50 Prozent ergibt.

Eine Pachtzinsanpassung muss somit im jeweils vorliegenden Einzelfall gesondert und vor allem detailliert betrachtet werden. Eine Argumentation, dass die Pachtpreise für Neuverpachtungen extrem gestiegen sind, wird allein nicht mehr als ausreichend anzusehen sein, denn auf Einzelwerte kann nicht abgestellt werden.

Rechtliche Beratung im Bereich der Pachtzinsanpassung

Eine Pachtzinsanpassung nach § 595 BGB dürfe somit in der Praxis nur noch schwer realisierbar sein. Es bietet sich daher an, bereits bei dem Abschluss des Landpachtvertrags entsprechende Anpassungsklauseln mit aufzunehmen. Doch auch hier ist Vorsicht geboten, denn diese Klauseln müssen auch einer rechtlichen Prüfung standhalten.

Wird gegen Sie eine Pachtzinsanpassung geltend gemacht, die Sie gerne abwehren wollen? Oder haben Sie Fragen zu dem Bereich der Anpassungsklauseln oder generell zu dem Bereich der Pachtzinsanpassung? Dann steht Ihnen Rechtsanwalt Björn-Thorben Knoll, LL.M., gerne als Ihr Berater und Vertreter zur Seite.