Ansprüche wegen falscher Flächenangaben

Warum Käufer und Verkäufer von spanischen Immobilien diese vermessen lassen sollten

Findet sich im Kaufvertrag über eine spanische Liegenschaft die in der Praxis geläufige Vertragsbestimmung, dass die Immobilie „wie besichtigt“ („como cuerpo cierto“) verkauft wird, so hat dies zur Folge, dass weder dem Käufer ein Preisminderungsanspruch wegen einer tatsächlich geringeren Wohn- bzw. Grundstücksfläche zusteht, noch der Verkäufer im Nachhinein einen höheren Kaufpreis fordern kann, wenn sich die Fläche der Liegenschaft tatsächlich als größer als im Kaufvertrag angegeben herausstellen sollte.

Die Flächenangaben in spanischen Liegenschaftskauf-, Options- und Vorverträgen orientieren sich üblicherweise an den Eintragungen im Grundbuch. Dies wirft die Frage auf, wie verlässlich solche Eintragungen sind. Die Antwort darauf lautet: nicht besonders. Der Grund dafür liegt darin, dass die Flächenangaben im Grundbuch und auch im Kataster oft ausschließlich auf den Angaben der Parteien beruhen. Bekanntlich wurde vor allem in der Vergangenheit bei der Übertragung von Immobilien gerne getrickst und, um sich Steuern zu ersparen, die Grundflächen in notariellen Urkunden geringer ausgewiesen. Es kann freilich auch sein, dass die Immobilie tatsächlich kleiner ist, als sie nach dem Grundbuch bzw. dem Kataster sein sollte. Es kommt auch vor, dass die Flächenangaben im Grundbuch von jenen im Kataster abweichen.

Die Parteien des Kaufvertrags sind daher gut beraten, die tatsächliche Fläche der Liegenschaft vermessen zu lassen, wenn sie sichergehen wollen. Und erst bei Kenntnis der tatsächlichen Grundfläche lässt sich sagen, ob eine Übertragung der Immobilie als „cuerpo cierto“ für den Käufer oder für den Verkäufer günstiger ist. 

Will ein Käufer seine gesetzlichen Gewährleistungsansprüche wegen Minderfläche behalten, so muss er bei der Vertragsgestaltung äußerst sorgsam vorgehen. Denn nicht nur die Übertragung als „cuerpo cierto“, sondern auch der allgemeine Verweis auf Art 1471 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil) führt zu einem solchen Gewährleistungsausschluss. Sogar wenn die Größe der Immobilie im Kaufvertrag angeführt ist, wird – außer bei Wohnungseigentum (propiedad horizontal) – angenommen, dass diese für die Preisbestimmung nicht entscheidungswesentlich war.

Noch gefährlicher kann es für die ausländische Vertragspartei werden, wenn in der Vertragsurkunde gar kein Verweis auf Art 1471 Código Civil enthalten ist und diese Vorschrift nach der Rechtsprechung von Gesetzes wegen zur Anwendung gelangt. Das ist der Fall beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks (finca). Vertraglich kann die Anwendung von Art 1471 Código Civil ausgeschlossen werden, indem der Kaufpreis anhand des vereinbarten Quadratmeterpreises (z. B. EUR 1.500/m2) und der (jeweils) zugrunde gelegten Grundstücksfläche bestimmt wird. Dies kann jedoch gerade bei bebauten Grundstücken zu zusätzlichen Diskussionen führen, die man sich vielleicht ersparen möchte. Wenn das spanische Recht die Frage von möglichen Ansprüchen aus einer abweichenden Grundfläche den Interessen der betreffenden Partei angemessen regelt, kann sich auch die komplette Ausklammerung dieser Problematik im Vertrag als ratsam erweisen.