Arglistige Täuschung beim Immobilienkaufvertrag – wann liegt das vor, welche Folgen hat dies?

Häufige Beratungssituation in der Kanzlei Schuback: Ein Immobilienkäufer stellt nach Hauskauf und Einzug fest, dass sein Verkäufer wohl über einen Mangel bei der Kaufanbahnung getäuscht hat. Es entstehen ihm Kosten und Frust. Nun möchte er gern hiergegen vorgehen und seine Rechte wahrnehmen. Noch häufiger umgekehrt: Der erfolgreiche Hausverkäufer sieht sich plötzlich unerwartet Zahlungsforderungen seines Käufers gegenüber. Da regelmäßig in den notariellen Kaufverträgen die Mängelgewährleistung ausgeschlossen wird und es gilt „gekauft wie besehen“, und ein Hausverkäufer jedoch für Arglist haftet, wird behauptet, er habe über einen Mangel getäuscht und soll nun erheblichen Schadensersatz leisten oder gar das Haus rückabwickeln. 

Für den Käufer ist eine Täuschung über Bauschäden/-Mängel doppelt bitter und teuer: zum einen „sitzt“ er auf teils teuren bzw. unangenehmen Mängeln zunächst.  Beim späteren eigenen Hausverkauf „bezahlt“ er diese doppelt, wenn er sie bis dahin nicht fachgerecht saniert hat, da er selbst nun seinen Kaufinteressenten proaktiv darüber aufzuklären hat und folglich empfindliche Abschläge beim Kaufpreis hinnehmen muss. 

Was ist eine arglistige Täuschung? 

Eine arglistige Täuschung ist in § 123 BGB definiert. Danach kann eine Willenserklärung – so ein Angebot zum Abschluss bzw. die Zustimmung zum Abschluss des Kaufvertrages – angefochten werden, wenn der Käufer durch eine arglistige Täuschung zum Abschluss bestimmt worden war. Arglistig ist eine Täuschung dabei, wenn der andere Teil durch Täuschung in den Irrtum gelangt war, und der andere – Käufer – dadurch bereit war, den Kaufvertrag überhaupt abzuschließen bzw. zu diesem Preis abzuschließen. 

Hauskaufvertrags-Täuschungen im Einzelnen

Bei einem Immobilienkaufvertrag über ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann eine sog. arglistige Täuschung vorliegen, wenn der Verkäufer über eine ihm bekannte Mangeltatsache oder erheblichen Mangel oder Bauschaden an dem Haus oder der Eigentumswohnung den anderen Teil nicht oder nicht vollständig oder nicht wahrheitsgemäß unterrichtet, die für einen Käufer erkennbar von Bedeutung ist. Dies sind solche Eigenschaften einer Immobilie, die sich nicht auf den ersten Blick durch Besichtigung erschließen und zeigen, sog. verdeckte Mängel. 

Dabei ist nach der Rechtsprechung gefestigt: Klärt der Hausverkäufer vor dem Verkauf den Käufer über einen ihm bekannten Mangel oder erhebliche Tatsache auf Nachfrage des Käufers nicht oder nicht vollständig oder wahrheitsgemäß auf, dann hat er eine arglistige Täuschung begangen. Genauso aber die Fälle, die in der Kanzleipraxis deutlich häufiger sind bzw. fast immer die vorliegende Fallkonstellationen sind, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel nicht proaktiv offenbart.

Eine solche Täuschung durch Unterlassen ist dann relevant, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht dazu hatte. Aufklärungspflichten hat jeder Hausverkäufer dann, wenn ihm ein Mangel oder eine erhebliche Eigenschaft eines Hauses, die einen Käufer nach dem objektivierten durchschnittlichen Empfängerhorizont interessieren dürfte, kennt. Dies gilt auch für fachgerecht reparierte und beseitigte frühere Schäden, die zu offenbaren sind, damit der Käufer sie prüfen bzw. seine Kaufentscheidung treffen kann. 

Klärt der Verkäufer nicht ungefragt und ohne gesonderte Nachfrage des Käufers proaktiv umfassend auf, kann dies eine arglistige Täuschung durch Unterlassen darstellen, was in der Kanzleipraxis die Hauptstreitigkeiten meistens darstellen. 

An dieser Stelle liegen dann die Tatsachen- und Beweisschwierigkeiten. Der Käufer, der sich getäuscht fühlt, muss im Verfahren, mit dem er Schadensersatz geltend machen möchte, genauso wie wenn er den Kaufvertrag anfechten möchte und das Haus gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückgeben möchte sowie Schadensersatz für die Nebenkosten (Maklerkosten/Notargebühren/Grunderwerbssteuer etc) einfordert, sowohl die ggf. verdeckten Mängel beweisen wie auch, dass der Verkäufer diese kannte. Dieser Beweis einer sog. inneren Tatsache  ist oft nicht einfach zu führen und lässt sich der Erfahrung nach aus Zeugenaussagen, Gutachten und/oder der Mangelart an sich dann beweisen. 

Darlegungslast des Käufers

Bei verdeckten Mängeln hat der Käufer nach der Rechtsprechung die tatsächlichen Umstände für eine Arglist nachzuweisen. 

Er hat damit zunächst die Beweislast für das Vorliegen von erheblichen Mängeln, wie etwa Schwamm, Schimmel, Feuchtigkeit im Mauerwerk, Bauschäden etc., und dafür, dass der Verkäufer diese kannte. Indizien hierfür sind etwa nach der Rechtsprechung das Verdecken von Mängeln, z. B. mit Folien, Kork- oder Holzplatten, Überstreichen und Ähnliches. Das Gericht schließt dann von den bewiesenen Tatsachen, auch Indizanzeichen, auf die Kenntnis beim Verkäufer bzw. ggf.  dessen für ihn allein Handelnden, rück.

Nach der Rechtsprechung u. a. des OLG Frankfurt, Urteil v. 21.1.2019, 29 U 183/17 sind weitere Indizien für eine Arglist des Verkäufers, wenn dieser langjährig das Objekt bewohnte, sodass ihm der Bauschaden bekannt geworden sein musste, ferner auch das Beschönigen oder Vertuschen von Schäden, frühere Gespräche des Verkäufers mit Dritten wie Maklern oder Nachbarn. Genauso entschied auch das OLG Brandenburg schon 2014 in einem Fall, den die Kanzlei Schuback erfolgreich führte und den dortigen Schadensersatzforderungen gegen die Verkäuferin erfolgreich entgegentrat und erhebliche 6stellige Schadensersatzforderungen der Käufer abwehren konnte. 

Auf dieser Basis der bewiesenen Indizien für eine Arglist kann dann die Beweisführung erfolgen, die den Vorsatz des Verkäufers umfasst und ist vom Gericht dann in einer Beweisaufnahme zu würdigen und zu klären. 

Fazit: 

Ein – weithin standardmäßig üblicher – Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, dass keine verdeckten Mängel bekannt sind, hindert damit nicht automatisch eine Anfechtung oder Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung. 

Hamburg, im November 2019

Dieser Beitrag dient allgemeiner Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und erfolgt ohne Gewähr. Eine individuelle Beratung des konkreten Einzelfalles wird dadurch nicht ersetzt.

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Verwaltungsrecht Iris Schuback aus Hamburg