Aus 800 DM werden 115.000 Euro: Erben haben Anspruch auf Auszahlung einer in Aktien angelegten Mietkaution

In einer aktuellen Entscheidung zum Mietrecht hat das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 199/21) am 19.07.2022 entschieden, dass der Erbe eines Mieters einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheit in Form von Aktien hat. Die Erbin in dem entschiedenen Fall bekommt dadurch für die 800 Deutsche Mark Mietkaution nun 115.000 Euro ausgezahlt. In diesem Artikel lesen Sie, worum es in dem Fall ging und warum das Amtsgericht der Erbin Recht gegeben hat.

Der Fall vor dem Amtsgericht Köln

Die Eltern der klagenden Erbin mietete zu deren Lebzeiten eine Wohnung von einer Kölner Wohnungsgesellschaft an. Die laut Vertrag vereinbarte Mietkaution in Höhe von 800 Deutsche Mark wurde von den Eltern der Erbin ursprünglich im Jahr 1960 hinterlegt. In einem neuen Vertrag im Jahr 2005 wurde diese Summe übernommen. Laut Mietvertrag habe das Immobilienunternehmen den Betrag in eigene Aktien anlegen dürfen, was auch geschehen ist. Der Vertrag sah zudem vor, dass die Aktien nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben sind. Die Wohnungsgesellschaft sollte laut dem Vertrag allerdings auch berechtigt sein, anstelle der Aktien den Nominalbetrag von 800 Mark auszuzahlen. 

Das Mietverhältnis endete schließlich Mitte 2018, nachdem beide Mieter verstorben waren. Die Erbin der ehemaligen Mieter verlangte von der Wohnungsgesellschaft daraufhin die Herausgabe der Mietsicherheit in Form von Aktien. Der Kurswert der Mietsicherheit lag im Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2021 bei 115.000 Euro. Die Kölner Wohnungsgesellschaft lehnte die Forderung der Erbin ab. Es verwies auf das im Mietvertrag geregelte Wahlrecht und zahlte der Erbin stattdessen 409,03 Euro aus. Dieser Betrag entsprach den ursprünglich 800 Mark. Daraufhin klagte die Erbin vor Gericht auf Herausgabe der Aktien.

Wahlrecht im Mietvertrag ist unwirksam

Das Amtsgericht Köln stellte in seinem Urteil fest, dass das im alten Mietvertrag vorgesehene Wahlrecht der Kölner Wohnungsgesellschaft unwirksam ist. Nach Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist geregelt, dass Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zustehen. Zu den Erträgen der hier gewählten Anlageform "Aktien" gehörten nicht nur ausgezahlte Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne. Eine zwischen den Parteien davon abweichende mietvertragliche Vereinbarung sei nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam gewesen. Die Kölner Wohnungsgesellschaft wurde daher zur Herausgabe der Aktien im Wert von 115.000 Euro verurteilt.

Das Urteil des Amtsgerichts ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Die Kölner Wohnungsgesellschaft kann Berufung zum Landgericht Köln einlegen. Dort würde dann die Entscheidung des Amtsgerichts überprüft werden.

Faktencheck: Mietkaution

# Check Nr. 1: Kein Mietvertrag ohne Mietkaution?

Kein Mieter muss automatisch bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine solche Mietsicherheit vereinbart werden. Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf der Vermieter nie fordern. Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen der Mieter beziehungsweise des Vermieters angelegt werden 

# Check Nr. 2:  Muss die Kaution erneut bezahlt werden, wenn der Vermieter wechselt?

Wechselt der Vermieter beziehungsweise Eigentümer der Wohnung oder des Hauses, geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dabei geht sie für den Mieter nicht verloren. Die Mietkaution muss also nicht mehrfach gezahlt werden. Zudem ist es Aufgabe des Erwerbers der vermieteten Immobilie, die Kaution vom Verkäufer einzufordern.

# Check Nr. 3: Was passiert mit der Kaution nach Ende des Mietvertrages?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat (z.B. wegen Schäden in der Mietwohnung oder noch offener Mietzahlungen), den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.

Wir beraten Sie rund um Fragen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sie sind Mieter oder vermieten eine Wohnung oder ein Haus und brauchen Unterstützung bei rechtlichen Fragen oder Problemen? Wir beraten unsere Mandanten kompetent und verständlich in allen Fragen im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Die individuelle Betreuung unserer Mandanten ist uns dabei sehr wichtig. Über die Kosten unserer Tätigkeit sprechen wir vorab mit Ihnen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!