Bauen und Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Beschluss erforderlich!

Die Umgestaltung und bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums führen häufig zu Streit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die "Selbstnutzer" ein gesteigertes Interesse am Erhalt und einem entsprechenden optischen Zustand der Wohnungseigentumsanlage haben, scheuen sich Kapitalanleger vor Investitionen am Gemeinschaftseigentum. 

Während bauliche Veränderungen im Sondereigentum grundsätzlich (!) nach § 13 Abs.2 WEG ohne Beschluss möglich sind, wenn andere Wohnungseigentümer von der Maßnahme nicht betroffen sind, erfordern bauliche Maßnahmen und sonstige Veränderungen des Gemeinschaftseigentums einen Beschluss der Wohnungseigentümer. 

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Wohnungseigentümergesetzes (kurz: WEMoG) galt aus diesem Grund eine Art Bausperre. Veränderungen der Anlage waren vom Gesetzgeber erst einmal unerwünscht. Nur bei Erreichen eines bestimmten Quorums konnten bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gestattet werden. 

Das WEMoG hat die Möglichkeit, das Gemeinschaftseigentum zu verändern, deutlich vereinfacht. 

Dennoch gilt insoweit eine Bausperre, dass nach wie vor ohne Beschluss nicht gebaut werden darf. Der Bundesgerichtshof hat das zuletzt in seinem Urteil vom 17.03.2023, Az.: V ZR 140/22 bestätigt. 

Was war passiert?

Die Parteien bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus zwei Doppelhaushälften. Die einen Eigentümer beabsichtigten gegen den Willen der weiteren Eigentümer in ihrem Garten die Errichtung eines Swimmingpools. Sie begannen, ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem Bau des Pools. Die Nachbarn hatten jedoch etwas dagegen und erhoben Unterlassungsklage. Zu recht, wie der Bundesgerichtshof entschied.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof können die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 1004 BGB die Unterlassung verlangen und damit einen Baustopp herbeiführen. Dass die bauenden Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung haben können, stand dem nicht entgegen. 

Richtigerweise hätten die Eigentümer einen Beschluss auf Gestattung der baulichen Veränderung auf der Eigentümerversammlung herbeiführen müssen. Wird der Antrag auf Gestattung der baulichen Veränderung oder des Bauvorhabens abgelehnt, steht den Eigentümern das Rechtsmittel der Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG zu. 

Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass jede beabsichtigte bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Wird ohne entsprechenden Beschluss mit der Umsetzung des Vorhabens begonnen, steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch zu. In diesem Fall sollte auch schnell gehandelt werden!

Ich berate sowohl Eigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn es um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und die Fassung der erforderlichen Beschlüsse geht. Ich begleite Sie von der Aufnahme des Vorhabens auf die Tagesordnung, der Formulierung des entsprechenden Beschlusses und die Abstimmung auf der Eigentümerversammlung.