Baurecht: Der Pauschalpreisvertrag

Welche Risiken birgt der Pauschalpreisvertrag im Baurecht?

Die Kosten für ein Bauprojekt sind oft schwer zu kalkuliern. Der grobe Rahmen in dem sich die Baukosten bewegen sollen schützt nicht immer vor unerwarteten und versteckten Kosten. Da jedoch, bedingt durch die häufige Finanzierung mittels Fremdkapital, das Budget oftmals knapp ist, sollte dem Bauherren daran gelegen sein, die Kosten zu kennen. Eine Pauschale der Kosten kann im Baurecht durch einen sog. Pauschalpreisvertrag vereinbart werden, um die Bauleistung des beauftragten Bauunternehmens vollständig abzugelten.

Aber auch der Pauschalpreisvertrag birgt seine Risiken für beide Vertragsparteien. Wer sich noch nicht hinreichend mit dem Pauschalpreisvertrag beschäfti hat, kann die Vor- und Nachteile eines solchen Vertrages nicht kennen. Ob die Vereinbarung einer pauschalisierten Vergütung überhaupt empfehlenswert ist, kann nicht verallgemeinernd für jedes Bauprojekt gesagt werden. Vielmehr ist der Einzelfall zu berücksichtigen.

Die Vorteile eines Pauschalpreisvertrages im Überblick

Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 1984, dass der Pauschalpreis auch gleichzeitig Festpreis bedeutet, was für den Besteller eine erhebliche Preissicherheit birgt. Durch den Pauschalpreisvertrag werden unerwartete Kosten durch Nebenleistungen des Bauunternehmens weitestgehend ausgeschlossen.

Der Bauunternehmer wiederum hat seinerseits Sicherheit für die Kalkulation des Bauprojekts.

Die Schlussrechnung eines Vertrages unter Anwendung der VOB ist immer vom Besteller zu prüfen und birgt für den Laien einige Schwierigkeiten. Die Prüfung der Rechnung im Rahmen eines pauschalierten Vertrages gestaltet sich hingegen deutlich leichter. Denn hier sind nur die erbrachten Leistungen und die hierfür abgerechneten Preise aufzuführen. Da zudem durch einen Pauschalpreisvertrag auch kein Aufmaß der durch das Bauunternehmen gelieferten Leistungen erfolgen muss, gibt es auch ein geringeres Risiko eines Streits zwischen den Parteien im Hinblick auf Massen sowie Mengen.

Der Pauschalpreisvertrag im Baurecht kann aber auch erhebliche Probleme mit sich bringen. Im Baurecht muss nämlich auf beide Vertragsseiten geachtet weden, die des Bauherrn und die des Bauunternehmers. Darüber hinaus gibt es diverse Ausgestaltungen eines Pauschalpreisvertrages. Die folgenden zwei Risiken gibt es sowohl für den Bauunternehmer als auch für den Bauherren beim Pauschalpreisvertrag. 

Die Risiken sind insbesondere die Änderung der Bauleistung und ein unerwartetes vorzeitiges Ende des Pauschalpreisvertrages.

Durch einen Kostenanstieg kann es zu einer Bauleistungsänderung kommen.  Ist ein pauschalisierter Preis per Bauvertrag beschlossen worden, trägt der Bauunternehmer das volle Risiko für höhere Kosten beim Personal oder den Materialien. Die Bauleistungsänderung ist die einzige Möglichkeit für den Bauunternehmer die Preise anzupassen. Nur wenn die baurechtliche Pauschalpreisvereinbarung gut formulieren ist, lässt sich Streit zwischen den Parteien vermeiden, welche Leistungen von dem Bauunternehmer für den Festpreis zu erbringen sind. Selbstverständlich kann es immer Streit zwischen den Parteien geben.

Global-Pauschalvertrag und Detail-Pauschalvertrag sind die zwei Arten von Pauschalpreisverträgen die bekannt sind.

Rechtlich gesehen problematisch ist der Global-Pauschalvertrag dahingehend, als dass von beiden Seiten lediglich das Ziel der Leistungen eines Bauunternehmens festgelegt wird. Ein normaler Weise vorhandenes Leistungsverzeichnis gibt es beim Pauschalpreisvertrag nicht. Ein Risiko birgt dies für den Bauunternehmer, da die Leistungsermittlung unvollständig ist und daher die Kosten über der Kalkulation liegen können. Die Anpassung der Preise ist bei dem Global-Pauschalvertrag rechtlich für den Bauunternehmer ausgeschlossen.

Ist ein Detail-Pauschalvertrag vereinbart worden, ist die Frage nach der preislichen Anpassung grundsätzlich anders zu bewerten. Beim Detail-Pauschalvertrag muss im gegensatz zum Global-Pauschalvertrag ein Leistungsverzeichnis vorhanden sein muss. Hierin werden die Leistungen zum Erreichen des Ziels genau festgelegt. Möchte der Bauherr zusätzliche Arbeiten oder Änderungen an dem Leistungsverzeichnis besteht für den Bauunternehmer die Möglichkeit die Preise entsprechend zu erhöhen  (BGH-Urteils vom 08.01.2002, Aktenzeichen X ZR 6/00). Andererseits kann der Bauherr Preise reduzieren, sollten Leistungen nicht erbracht werden, die das Leistungsverzeichnis allerdings nennt (OLG Hm vom 16.06.1992 mit Aktenzeichen 21 U 18/92).

Mögliche Schwierigkeiten bei einer vorzeitigen Beendigung

Sehr häufig kommt es leider vor, dass zwischen den Vertragsparteien Unstimmigkeiten aufkommen. Existiert ein Pauschalpreisvertrag so muss dieser allerdings abgewickelt werden. Denkbar ist die Kündigung des Vertrages aus einem wichtigen Grund. Die Folge für den Bauunternehmer ist, dass der Pauschalpreis nicht mehr vollumfänglich verlangt werden kann. Die Parteien müssen dann vielmehr die erbrachten Leistungen ermitteln und die Vergütungshöhe errechnen.

Dafür ist es bei einem  Pauschalpreisvertrag erforderlich, dass die erbrachten und noch nicht erbrachten Leistungen ermittelt werden. Es kommt zum Aufmaß, welches zügig durchgeführt werden sollte, damit bereits erbrachte Leistungen nicht durch danach erbrachte Leistungen unkenntlich werden. Sonst kann das Aufmaß der bisherigen Leistungen unmöglich sein.

Der Bundesgerichtshof hat für die Ermittlung der Vergütung im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages im Jahr 1997 die folgenden Grundsätze formuliert.  Die Vergütungshöhe ist verhältnismäßig zu ermittelt. D.h. dass der Wert der tatsächlich erbrachten Leistung dem Wert der vereinbarten Gesamtleistung gegenüber gestellt wird.  Die Vergütungsermittlung obliegt dem Bauunternehmer.