Bauspardarlehen gegen sog. Negativerklärung ist Immobiliendarlehen

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen ist ein Verbraucherdarlehen, dessen Besonderheit darin liegt, dass der Bausparer im Rahmen eines geschlossenen kollektiven Systems durch seine Sparleistung Anspruch auf ein Darlehen erwirbt. Das Bauspardarlehen wird zu einem konstanten Zinssatz gewährt und stellt somit eine Versicherung gegen Zinsänderungen dar. Ein Bauspardarlehen kann nur bei einer Bausparkasse aufgenommen werden. Diese ist ein sog. Spezialkreditinstitut, für welches besondere Regeln gelten. Die Besonderheiten ergeben sich aus dem Bausparkassengesetz (BSpKG), ergänzend gelten selbstverständlich die verbraucherkreditrechtlichen Regelungen und viele weitere Vorschriften aus dem allgemeinen Zivilrecht. Ein Bauspardarlehen kann nur für bestimmte Zwecke verwendet werden. Die zulässigen Verwendungsmöglichkeiten ergeben sich aus § 1 Abs. 3 BSpKG. Zentrale Bedeutung kommt dem Wohnzweck zu, der bei der zu finanzierenden Maßnahme im Vordergrund stehen muss. Nur wenn eine wohnungswirtschaftliche Maßnahmen finanziert wird, kann ein Bauspardarlehen gewährt werden. Hierzu gehören nicht nur Darlehen für die Errichtung und den Erwerb von zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden, sondern auch Maßnahmen zur Erschließung und Förderung von Wohngebieten (z.B. Krankenhäuser, Kindergärten, Schulen und Verwaltungsgebäude), ebenso wie auch die Entschuldung und Umschuldung. Gleiches gilt für die Ablösung von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen und zwar unabhängig davon, ob die Verwendung des abzulösenden Kredites selbst wiederum wohnungswirtschaftlich ist.

Bauspardarlehen gegen Negativerklärung

Forderungen aus Bauspardarlehen können zum einen durch die Abtretung von Rechten aus Bausparverträgen gesichert werden, zum anderen durch Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an einem inländischen Pfandobjekt. Hiervon kann dann abgesehen werden, wenn ausreichende anderweitige Sicherheiten gestellt werden (Ersatzsicherheiten). Außerdem kann von einer Sicherung abgesehen werden wenn der Darlehensnehmer sich der Bausparkasse gegenüber verpflichtet, eine mögliche Sicherung durch Grundpfandrechte nicht durch eine Verpfändung des als Pfandobjekt in Betracht kommenden Gegenstandes für eine andere Verbindlichkeit oder durch seine Veräußerung zu verhindern oder wenn eine Absicherung wegen der geringen Höhe des Darlehensbetrages nicht erforderlich erscheint. Die erstgenannte Regelung ist eine Kreditgewährung gegen sog. Negativerklärung. Der Bausparer verpflichtet sich, das Objekt, meist das, welches auch das Finanzierungsobjekt darstellt, während der Laufzeit des Bauspardarlehens nicht zu belasten. Außerdem darf er es nicht veräußern, sondern es muss bereitstehen, um möglicherweise eine Grundschuld eintragen zu lassen, falls es zu Schwierigkeiten bei Rückzahlung des Darlehens kommt. Hat die Bausparkasse nach ihren Bedingungen die Möglichkeit, die Sicherheit zu verlangen, fordert sie den Bausparer auf, eine Grundschuld eintragen zu lassen. Kommt dieser dem Verlangen nicht nach, muss sie diesen Anspruch im Klagewege durchsetzen.

Immobiliendarlehen

Jedes Bauspardarlehen ist ein Immobiliendarlehen. Unter einem Immobiliendarlehen versteht man nach der Regelung des § 503 BGB Darlehen, bei denen die Zurverfügungstellung des Darlehens von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird und das zu Bedingungen erfolgt, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Verträge und deren Zwischenfinanzierung üblich sind; der Sicherung durch ein Grundpfandrecht steht es gleich, wenn von einer solchen Sicherung nach § 7 Abs. 3-5 des Gesetzes über Bausparkassen abgesehen wird. Entscheidend ist die Qualifizierung als Immobiliendarlehen für die Berechnung des Verzugszins Satzes. Dieser beträgt gemäß § 503 Abs. 2 BGB abweichend von der Regelung des §§ 497 Abs. 1 BGB jährlich 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Außerdem gelten besondere Kündigungsvoraussetzungen für Immobiliardarlehensverträge, so dass auch hier der Immobilienkredit und damit auch das Bauspardarlehen gegenüber einem „normalen“ Darlehen privilegiert ist.

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Rechtsanwältin Ruth Stefanie Breuer

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht