Bei vom Mieter hervorgerufenen Schäden: Sofortiger Schadensersatz oder Nachfrist für Mieter?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat einen in der Rechtsprechung und Literatur lange geführten Meinungsstreit nun entschieden (BGH Urt. v. 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17). Worum ging es?

Der Vermieter beanspruchte vom Mieter Schadensersatz, weil dieser in der Wohnung durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten Schimmel verursacht hatte. Es gab zudem Kalkschäden an der Badarmatur, Lackschäden an den Heizkörpern und der Vermieter machte zudem Leerstandskosten geltend.

Der Vermieter hatte dem Mieter jedoch keine Nachfrist gesetzt, sondern sofort Schadensersatz geltend gemacht.

Teilweise wurde das in der Instanzrechtsprechung u. a. auch des Amtsgerichts Dresden für unzulässig gehalten. Damit ist nun Schluss. Der Vermieter muss dem Mieter keine Nachfrist setzen, anders hingegen bei der Schönheitsreparatur, wo nach wie vor eine Nachfristsetzung erforderlich ist. Das mag im Einzelfall zu Abgrenzungsproblemen führen, insbesondere wenn man die Rechtsprechung des BGH zur Abgrenzung von vertragsgemäßem Gebrauch und Schäden an der Mietsache bedenkt. Der BGH hatte ja bekanntlich auch exzessives Rauchen in der Mietwohnung noch für vertragsgemäß erklärt, wenn und soweit sich die Folgen der Abnutzung durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

Gerade diese Frage hätte durchaus in der Entscheidung weiter thematisiert werden können, wenn man die Entscheidung VIII ZR 37/07 aus dem Jahre 2008 bzw. die Rechtsprechung zu sogenannten „Sowieso-Kosten“ berücksichtigt.

Leider gibt der Sachverhalt der Entscheidung dazu wenig her. Aber es verwundert doch, dass dazu fast nichts gesagt wurde (aber vielleicht hat es ja die Revision nicht angegriffen). Dennoch stellt sich die Frage, wieso immerhin gut 2.500 Euro für die Schimmelbeseitigung zu ersetzten waren, denn im Falle einer unwirksamen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, hätte der Vermieter möglicherweise sowieso streichen müssen, also u. U. nur die Kosten eines Fungizid-Anstriches erhalten; bei den Heizkörpern nur die Kosten des Ausspachtelns und Verschleifens derselben.

Auch der Schadensersatz wegen (durch die Herrichtung) verzögerter Weitervermietung wird nur lückenhaft erörtert. Grundsätzlich ist nämlich der Vermieter hier darlegungs- und beweisbelastet, dass er bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung auch sofort einen Mieter gehabt hätte. Es wäre schön gewesen, wenn sich der BGH wenigstens ansatzweise zu dem Problem geäußert hätte, ob in Zeiten der Verknappung von Wohnraum hier der Beweis des ersten Anscheins (und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen genau) greifen kann, oder ob es hierauf nun gar nicht mehr ankommen soll.