Berliner Mietendeckel nichtig

Mit Beschluss vom 15. April 2021 hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte mit Wirkung zum 23. Februar 2020 das MietenWoG Bln in Kraft treten lassen. Dieser "Berliner Mietendeckel" bestand für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen, wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt waren sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln keine Anwendung.

Seit Erlass des Gesetzes war es in Politik und Wissenschaft hoch strittig, ob das Land Berlin die Kompetenz hatte, auf Landesebene in die zivilrechtlichen Regelungen des Mietrechts einzugreifen. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch, in dem das Mietrecht geregelt ist, steht in der Kompetenz des Bundes, nicht der Länder.

Erstaunlicherweise gab es weit weniger Streit über die Tatsache, dass der Wohnungsmarkt in Berlin, wie bereits in anderen Städten zuvor, eine Dynamik entfaltet hat, die mit den bisherigen wohnungspolitischen Maßnahmen des Mietrechts, etwa die Mietpreisbremse nach § 556 d BGB nicht aufgehalten werden konnte und für erheblichen Sprengstoff sorgen würde.

Demzufolge wird mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts nun vor großen sozialen Verwerfungen und Wohnungsverlusten aufgrund der hängenden vertraglichen Situationen gewarnt. Denn das BVerfG hat ohne auf die detailreichen Argumente der Gegner und Verteidiger des Mietenwohngesetzes zu achten, dem Land Berlin schlicht die Gesetzgebungskompetenz abgesprochen. Das war zwar von vielen erwartet worden. Wie sich das Bundesverfassungsgericht aber über gewichtige Argumente und verfassungsrechtliche Erwägungen hinwegsetzt, muss angesichts der weitläufigen Problematik enttäuschen. Die Entscheidung ist daher nicht geeignet, politisch oder rechtlich einen Ausweg aus der Misere zu öffnen.

Dem Mieter bleibt im Zweifel nur der Weg, mehr als bisher den Weg über das bisherige Mietrecht zu suchen. Eine Möglichkeit, die aufgrund des hohen Drucks am Wohnungsmarkt oft nicht wahrgenommen wird. Die Vermieter dürften jedoch auch nicht ausschließlich glücklich werden mit der harten Entscheidung. Preistreiber am Markt sind die großen institutionellen Vermieter, die über ihre Marktmacht und politischen Zugänge Verwaltung und bauliche Anforderungen immer stärker auf den Massenmarkt ausrichten. So gerät auch der klassische Wohnungsmarkt mit dem Privatvermieter, der in einer rechtlich ausgewogenen Balance mit dem Mieter lebt, immer stärker in Bedrängnis.