Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag

Beim Abschließen eines Vertrags für die Anmietung von Geschäftsräumen gelten spezifische Kriterien, die einer besonderen Beachtung bedürfen. Im Gegensatz zur Wohnraummiete geht der rechtliche Rahmen des Handelsmietrechts davon aus, dass beide Vertragsparteien über vergleichbare Verhandlungsmacht verfügen und daher in der Lage sind, ihre Vertragsbedingungen weitestgehend autonom festzulegen.

Essenzielle Aspekte, die bei der Erstellung eines Handelsmietvertrages nicht vernachlässigt werden sollten, haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt.

Vertragliche Flexibilität im Bereich der Geschäftsraummiete Das Handelsmietrecht bietet weitgehende Vertragsfreiheit. Das heißt, viele gesetzliche Schutzvorschriften, die im Wohnraummietrecht gelten, finden hier keine Anwendung. Ferner ist der Mietpreis für Geschäftsräume nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden. Beide Parteien haben somit die Freiheit, die Miethöhe individuell zu verhandeln.

Üblicherweise wird für gewerblich genutzte Immobilien ein festgelegter monatlicher Mietbetrag vereinbart. Alternativ kann aber auch eine sogenannte Umsatzmiete festgesetzt werden, die sich nach den in den Geschäftsräumen generierten Einnahmen und einer zusätzlichen monatlichen Basisrate berechnet. Der Geschäftsmieter sollte in diesem Kontext bedenken, dass der Vermieter, auch ohne spezielle vertragliche Regelung, berechtigt ist, Informationen über den erzielten Umsatz zu erfragen.

Die Abrechnung der Nebenkosten kann im gewerblichen Sektor variieren und erfolgt häufig pro Quadratmeter oder als Pauschalsumme.

Als Vertragspartner können sowohl natürliche als auch juristische Personen (z.B. GmbH, AG) auftreten. Falls die involvierte Gesellschaft über eine Haftungsbeschränkung verfügt, sollte darauf geachtet werden, dass die Gesellschaft und nicht der Gründer als Vertragspartner fungiert. Andernfalls könnte der Gründer im Falle von Mietschulden vollumfänglich haftbar gemacht werden. Jeder Vertrag sollte Mindestangaben zu folgenden Punkten enthalten:

Mietgegenstand (inklusive aller Nebenräume wie Garage, Keller, Parkplätze) Zweck der Miete Laufzeit des Vertrags Mietpreismodell (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete)

Besonders bei größeren Geschäftsräumen ist auch das Thema Wettbewerbsschutz zu beachten. Vertragliche Vereinbarungen können zum Beispiel festlegen, dass der Vermieter keine Räumlichkeiten im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen vermietet.

Die gesetzliche Kündigungsfrist im Bereich der Geschäftsraummiete beträgt gemäß § 580a Abs. 2 BGB für beide Parteien sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Abweichende Kündigungsfristen können jedoch ebenfalls vereinbart werden. Ein Handelsmietvertrag kann auch mit einer sehr langen Laufzeit, z.B. über ein Jahrzehnt, abgeschlossen werden.

Es ist ratsam, eine Klausel für die automatische Vertragsverlängerung zu integrieren. Nach Vertragsende hat der Mieter dann die Möglichkeit, von einer automatischen Verlängerungsoption Gebrauch zu machen.

Ein schriftlicher Vertrag ist insbesondere bei einer Mietdauer von mehr als einem Jahr gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch bei kürzeren Mietverhältnissen ist die Schriftform aus Beweiszwecken unbedingt anzuraten.

Es gibt auch spezielle Regelungen zur gewerblichen Nutzung von Wohnraum. In Berlin ist diese beispielsweise seit Mai 2016 gänzlich untersagt. Auch in anderen Städten bestehen oft besondere Vorschriften. Häufig ist eine Genehmigung der zuständigen Behörden erforderlich, wenn der Wohnraum überwiegend gewerblich genutzt wird. In jedem Fall ist die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Beachten Sie: Ein Zahlungsrückstand von weniger als einer Monatsmiete kann bereits zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Mieter sollten daher nicht nur bei der Vertragsausgestaltung, sondern auch bei der termingerechten Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen äußerste Sorgfalt walten lassen.

Ein Zahlungsverzug von weniger als einer Monatsmiete innerhalb eines Zeitraums von zwei Monaten kann bereits eine Grundlage für eine fristlose Kündigung darstellen. Hierbei müssen jedoch spezielle Umstände, wie die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des Zahlungsausfalls auf denselben, berücksichtigt werden (Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.05.2015, Aktenzeichen XII ZR 65/14).

Für den Vermieter besteht ebenfalls die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, sollte der Mieter oder die Mieterin in Widerspruch zu den im Handelsmietvertrag festgehaltenen Bestimmungen handeln. Ein solcher Fall könnte beispielsweise eintreten, wenn aus einer ursprünglich harmlosen handwerklichen Tätigkeit plötzlich ein Unternehmen entsteht, das mit der Lagerung und dem Vertrieb gefährlicher Substanzen in Verbindung steht. Auf der Gegenseite verfügt die mietende Partei über das Recht, die Vereinbarung vorzeitig zu lösen, sollte der Vermieter oder die Vermieterin die Räumlichkeiten nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand bereitstellen, was die tatsächliche Ausübung des Gewerbes verhindert. In vielen Situationen kann ein solches Szenario jedoch rechtliche Konsequenzen für beide involvierten Parteien nach sich ziehen.

Gewerbemietverträge sind in der Regel von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung insbesondere für den Mieter. Da zudem ein weit höherer Gestaltungsspielraum als im privaten Mietrecht besteht, ist es unerlässlich, eine im Gewerbemietrecht versierte Kanzlei hinzuzuziehen.