Betongold. Immobilienkauf in Polen

Unser größtes Nachbarland im Osten gehört seit siebzehn Jahren zur EU. Es lebt sich dort inzwischen nicht schlechter als in Deutschland. Deshalb wächst die Zahl der Ausländer, die das Land nicht nur als attraktive Alternative für ihren Urlaub betrachten, sondern viele Deutsche lassen sich in Polen auch für länger oder für immer nieder. Ein wesentlicher Grund sind unter anderem die noch relativ erschwinglichen Preise. Das gilt einerseits für Eigentumswohnungen in den traditionellen Urlaubsgebieten an der Ostsee, an den Masurischen Seen und in den Gebirgen im Süden des Landes, aber auch Wohnungen in den sich rasch entwickelnden Großstädten und Wirtschaftszentren sind eine vielversprechende Investition, selbst bei begrenztem Eigenkapital. Während zum Beispiel im Jahr 2020 der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für eine neugebaute Eigentumswohnung in Berlin bei über 6.600 Euro lag, bekommt man dafür in Warschau fast das Dreifache, nämlich 2,83 Quadratmeter. Im Vergleich mit München sind es in Warschau sogar viereinhalb Quadratmeter. In den anderen wirtschaftlich-kulturellen Zentren Danzig, Krakau, Breslau, Stettin und Posen sieht es nicht anders aus.

Aber auch bei den Urlaubsgebieten genügt ein kurzer Blick auf die Angebote, um festzustellen, dass es sich lohnt, sich in Polen umzusehen. Eine Eigentumswohnungen mit einer Fläche von 50 bis
 90 Quadratmetern kann man in Kołobrzeg (Kolberg) für 78.000 bis 123.000 Euro kaufen, in den Ostseebädern Bansin oder Ahlbeck dagegen liegen die Preise für vergleichbare Lokale zwischen 180.000 und 284.000 Euro.

Kein Wunder also, dass Deutsche die zahlenmäßig stärkste Einwanderergemeinde in Polen bilden.

Seit der Aufnahme Polens als Mitgliedsstaat der Europäischen Union ist der Erwerb von Immobilien, und dabei insbesondere von Wohnungen, durch Ausländer erheblich leichter geworden. Deutsche, Österreicher und Schweitzer können in Polen ohne Einschränkungen Immobilien erwerben, solange es nicht um landwirtschaftliche Nutzflächen von mehr als 0,3 ha geht. Ob es sich um eine solche Fläche handelt, weiß der Bürgermeister der Gemeinde.

Trotzdem ist es auch in Polen, wie überall auf der Welt, ratsam, vor dem Kauf die Rechtslage und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie zu prüfen, z. B. ob sie mit Rechten Dritter u. a. durch Hypotheken belastet oder ob sie Gegenstand einer Zwangsvollstreckung ist. Denn alle Schulden gehen nach dem Verkauf auf den Käufer über, und das könnten ein böses Erwachen bedeuten.

Zu beachten ist außerdem, dass der Erwerb zwingend notariell beurkundet werden muss. Anders als in Deutschland ist in Polen für die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung die notarielle Beglaubigung des erfolgten Abschlusses des Kaufvertrages ausreichend. Die Eintragung ins Grundbuch ist für die Wirksamkeit des Vertrages nicht erforderlich. Natürlich muss die Eintragung danach trotzdem erfolgen, aber der Eigentumsübergang ist schon vorher rechtskräftig.

Häufig wird in Polen vor dem eigentlichen Vertrag ein Vorvertrag abgeschlossen. Damit sichert sich der Käufer in gewisser Weise ab, damit der Verkäufer das begehrte Stück Land oder die Wohnung nicht an jemanden anderen verkauft, solange er selbst noch damit beschäftigt ist, die angeratene Prüfung hinsichtlich der Rechtslage der Immobilie vorzunehmen. Als Gegenleistung erhält der Verkäufer ein Aufgeld, das er in doppelter Höhe zurückzahlen muss, falls er dennoch vom Vertrag zurücktritt. Außerdem enthält der Vorvertrag den Termin für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrages und den Preis.

Nach dem vom Notar beglaubigten Abschluss des Kaufvertrages und der damit vollzogenen Eigentumsübertragung wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das ist alles.

Meine Kanzlei ist seit über 20 Jahren auf alle Formen rechtlicher Angelegenheiten zwischen natürlichen und  Personen aus Deutschland und Polen spezialisiert.  Lassen Sie sich von uns beraten und nutzen Sie unsere Erfahrung sowie Kenntnisse des Deutschen und Polnischen unserer Muttersprachler.

Alte Fassung

Seit EU-Beitritt Polens gibt es immer mehr Deutsche, die sich für den Erwerb eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung in Polen interessieren. Von besonderem Interesses sind vor allem Wohnungen / Häuser an der Ostsee, in den Masuren und in den polnischen Großstädten. Die Gründe für den Erwerb einer Immobilie in Polen sind unterschiedlich gelagert:

Für Einige stellt die Immobilie in Polen eine finanzielle Investition dar. Denn polnischen Immobilien sind im Vergleich zu Immobilien in Deutschland immer noch bezahlbar, nehmen aber zugleich Jahr an Jahr am Wert zu. Von Interesse für ausländische Investoren sind vor allem Wohnungen in Großstädten wie Warschau (Warszawa), Krakau (Krakow), Danzig (Gdansk), Breslau (Wroclaw) oder Posen (Poznan). Andere Deutsche wiederum erwerben eine Immobilie zu Erholungszwecken, verbunden mit dem Investmentgedanken, d.h. sie nutzen die Immobilie selber 2-4 Wochen im Jahr und in der übrigen Zeit wird sie als Ferienwohnung vermietet. Hierbei erfreuen sich Wohnungen in den Ostseebädern, im Ermland, in den Masuren und zunehmend auch in der polnischen Tatra oder in den Beskiden unter deutschen Staatsbürgern großer Beliebtheit. Es gibt aber auch viele deutsche Staatsbürger, die ihren Wohnsitz von Deutschland nach Polen ganz verlegen – Deutsche sind dabei in Polen die zweitstärkste Einwanderungsgruppe.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf den Erwerb eines Hauses / einer Wohnung / eines Grundstücks in Polen gestalten sich folgendermaßen :

Deutsche/Österreicher/Schweizer dürfen Immobilien in Polen grundsätzlich unbeschränkt erwerben, d.h. die vom Innenminister zu erteilende Immobiliengenehmigung für Ausländer, die es noch vor ein paar Jahren gab, muss heute nicht mehr erlangt werden. Gewisse Ausnahmen gelten allerdings für landwirtschaftliche Grundstücke, deren Fläche mindestens 0,3 ha beträgt. Denn der Erwerb von solchen landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen unterliegt Einschränkungen – diese gelten jedoch gleichermaßen sowohl für Polen als auch für Ausländer. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen in Polen nämlich nur Landwirte erwerben. Ob ein Grundstück landwirtschaftlichen Charakter hat, muss mittels Einsicht in den aktuellen Flächennutzungsplan und mittels Nachfragen bei der Gemeinde geklärt werden.

Sonstige Immobilien Polen dürfen von EU-Bürgern einschränkungslos gekauft werden. Vor dem Erwerb sollte man allerdings die Rechtslage der Immobilie genau prüfen. Es muss nämlich geklärt werden, ob das gewünschte Grundstück nicht mit Rechten Dritter belastet ist, insbesondere ob es Hypotheken (Grundschulden gibt es in Polen nicht) gibt oder ein Vermerk über laufende Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer eingetragen ist. Das ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil Rechte Dritter, inklusive Vermerke über Zwangsvollstreckung, an den Käufer übergehen. Das bedeutet, dass der Käufer sämtliche auf der Immobilie lastenden Schulden, inklusive Schulden aus einer Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer, gegen sich gelten lassen muss. Daher ist eine genaue Überprüfung der Rechtslage der Immobilie vor deren Erwerb enorm wichtig.

Was den Erwerbsvorgang anbelangt, muss dieser zwingend notariell beurkundet werden. Zur wirksamen Eigentumsübertragung ist dabei – anders als im deutschen Recht, in dem auch die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist – nur der notarielle Kaufvertrag erforderlich. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie automatisch an den Erwerber über.

Sollten vor dem Abschluss des Kaufvertrages weitere Erkundigungen über das Grundstück eingeholt werden oder sollte der Verkäufer vor dem Abschluss des Kaufvertrages bestimmte Bedingungen erfüllen, wird in Polen in der Praxis ein Vorvertrag abgeschlossen. Mittels des Vorvertrages sichert sich der potentielle Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten nicht veräußert. Hierzu wird mit dem Vorvertrag von dem Kaufinteressenten das sog. Draufgeld gezahlt. Sollte der Verkäufer „abspringen“ und den Hauptvertrag nicht abschließen wollen, muss er das Draufgeld in doppelter Höhe zurückzahlen. Neben dem Draufgeld wird in dem Vorvertrag der Termin des Abschlusses des versprochenen Hauptvertrages und der Preis für die Immobilie bestimmt. Sobald die von den Parteien in dem Vorvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, wird der endgültige Kaufvertrag geschlossen.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages muss der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Sollten Sie Fragen zum Erwerb einer Immobilie in Polen haben, stehe ich Ihnen jederzeit gern zur Verfügung. Meine Kanzlei hat sich auf die Betreuung des deutsch-polnischen Rechtsverkehrs spezialisiert und wir bearbeiten seit über 20 Jahre ausschließlich solche deutsch-polnische Angelegenheiten.

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Dr. Jacek Franek M.L.Eur.

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