Beurkundungspflicht von Änderungen eines Grundstückskaufvertrages nach erklärter Auflassung?

1. Beurkundungspflicht von Grundstückskaufverträgen gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB

Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dies gilt entsprechend für die Verpflichtung einer Partei, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben [§ 4 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)].

Durch einen Notar beurkundet werden müssen nicht nur die Pflicht zur Veräußerung bzw. zum Erwerb als solche, sondern auch alle sonstigen Vereinbarungen. Auch Änderungen oder Ergänzungen eines bereits beurkundeten, aber noch nicht vollzogenen Grundstückskaufvertrages sind grundsätzlich formbedürftig.

Wird ein Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkundet, so ist er unwirksam. Gem. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird der Formverstoß jedoch durch die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch geheilt.

2. Bundesgerichtshof [BGH]: Ausnahmen von der Beurkundungspflicht – insbesondere nach erklärter Auflassung

Ausnahmsweise bedürfen nach der Rechtsprechung solche Vereinbarungen, die lediglich dazu dienen, unvorhergesehene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, keiner notariellen Beurkundung, wenn dadurch die wechselseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien nicht wesentlich abgeändert werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH müssen Änderungsvereinbarungen zu einem Grundstückskaufvertrag auch dann grundsätzlich nicht der notariellen Form, wenn Änderungen nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch, vereinbart werden. Die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei mit der Auflassung erfüllt und bestehe daher nach der – im Ursprungsvertrags – bereits erklärten Auflassung nicht mehr. 

3. OLG Stuttgart: Beurkundungspflicht von Änderungen auch nach erklärter Auflassung

Dieser Ansicht folgt das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 26.09.2017 [Az. 10 U 140/16] ausdrücklich nicht. Der Wortlaut des § 311b Abs. 1 BGB enthalte gerade keine Hinweise darauf, dass Änderungen eines Vertrages, der eine Pflicht zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks enthält, von dem gesetzlichen Formerfordernis der notariellen Beurkundung ausgenommen sind, wenn diese vor der Eintragung in das Grundbuch, aber nach erklärter Auflassung erfolge. Im Gegenteil gebiete es Sinn und Zweck der Vorschrift auch solche Änderungen dem gesetzlichen Formerfordernis zu unterwerfen. Änderungsvereinbarungen zu einem Grundstückskaufvertrag bedürften daher auch dann der notariellen Beurkundung, wenn diese nach erklärter Auflassung, aber vor Eigentumsumschreibung, vereinbart werden.

Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn in dem ursprünglichen Kaufvertrag zwar die Auflassung erklärt wurde, der Notar jedoch angewiesen wurde, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden ist – wie dies in der Regel üblich ist.

4. Ausblick / Was tun?

Mit dieser Entscheidung setzt sich das OLG bewusst in Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Das OLG hat die Revision zum BGH zugelassen. Die Revision wurde eingelegt; das Urteil des OLG Stuttgart ist mithin nicht rechtskräftig.

Ob der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgibt, oder ggf. modifiziert, bleibt abzuwarten. Nach der aktuellen Entscheidung des OLG sollten jedenfalls wesentliche Änderungen bis dahin im Zweifel notariell beurkundet werden. Letztlich ist dies für den konkreten Einzelfall zu bewerten. Gerne stehe ich Ihnen für Fragen in diesem Zusammenhang zur Verfügung.