Auflassung - was Sie wissen und beachten müssen!
- 2 Minuten Lesezeit
Grundstückskauf: Auflassung und Eintragung
Im deutschen Zivilrecht findet das sog. Abstraktionsprinzip Anwendung. Es besagt, dass ein Rechtsgeschäft aus einem Verpflichtungs- und einem Verfügungsgeschäft besteht, die in ihrer Wirksamkeit unabhängig voneinander sind.
So verhält es sich auch beim Eigentumserwerb an einem Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) verpflichtet den Veräußerer zur Eigentumsübertragung. Die Eigentumsübertragung (Verfügungsgeschäft) erfolgt dann durch dingliche Einigung und Eintragung.
Bei einem Grundstückskauf müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst über den Eigentumsübergang einigen. Diese Einigung bezeichnet man als Auflassung, vgl. § 925 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zur Übertragung des Eigentums ist außerdem die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
Auflassungserklärung
Wie bei jedem Rechtsgeschäft müssen sich Veräußerer und Erwerber über die Rechtsänderung einigen, d. h., sie müssen zwei inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen darüber abgeben, dass das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll. Diese Erklärungen sind die Auflassungserklärungen.
Gemäß § 925 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Einigung der Vertragsparteien bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig ist jeder Notar, die Auflassung kann aber auch in einem gerichtlichen Vergleich oder einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
Darüber hinaus darf eine Auflassung nicht an eine Bedingung geknüpft werden oder unter einer Zeitbestimmung erfolgen. Dann ist die Auflassung unwirksam.
Unwiderruflichkeit der Auflassung
Die Auflassungserklärungen des Käufers und des Verkäufers sind Willenserklärungen. Für Willenserklärungen gilt der Grundsatz, dass eine wirksame Willenserklärung nicht widerrufen werden kann. Hier greift jedoch eine Sonderregelung des § 873 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach jede Partei ihre Auflassungserklärung noch frei widerrufen kann, bis die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist.
Die Bindung an die Auflassung tritt erst mit der Eintragung ein oder wenn die Auflassungserklärungen beim Grundbuchamt abgegeben wurden oder der Veräußerer dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung nach den §§ 19, 29 Grundbuchordnung (GBO) erteilt hat.
Häufig wird die Auflassung aber zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet, sodass regelmäßig schon vor der Eintragung Bindungswirkung eintritt.
Auflassungsvormerkung
Um sicherzugehen, dass der Erwerber nach Abschluss und Beglaubigung des Kaufvertrages auch tatsächlich Eigentümer des Grundstückes wird, kann er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen.
Die Auflassungsvormerkung ist im Wesentlichen in § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung ist es, einen effektiven Käuferschutz zu erreichen. Wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, ist gewährleistet, dass der Grundstückskäufer das Eigentum an der Immobilie zu den vertraglich vereinbarten Konditionen erwirbt.
Die Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück belasten oder an einen Dritten übertragen kann. Findet eine Eintragung im Grundbuch statt, die dem Inhalt der Auflassungsvormerkung widerspricht, kann der Vormerkungsberechtigte die Zustimmung zur Löschung verlangen.
Außerdem ermöglicht die Auflassungsvormerkung dem Käufer, den Kaufpreis schon zu zahlen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Denn sein Anspruch auf die Übereignung ist durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. Wenn die Eigentumsübertragung erfolgt, wird die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Auflassung?
Rechtstipps zu "Auflassung"
-
30.01.2024 Rechtsanwältin Janina Werner„… wird es sein Interesse sein, möglichst schnell die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers wieder aus dem Grundbuch zu bekommen, damit er das Objekt anderweitig veräußern kann. 8. Auflassung Der endgültige …“ Weiterlesen -
25.10.2023 Rechtsanwalt Thomas Repka„… als "Auflassung". In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung und die Einigung der Parteien in einem Dokument, dem "Grundstückskaufvertrag", zusammengefasst. Dieser Vertrag unterliegt sowohl …“ Weiterlesen
-
16.10.2023 Rechtsanwalt Thomas Repka„Der Erwerb eines Grundstücks erfolgt in der Regel durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein "Immobilien Share Deal" kein direkter Kauf des Grundstücks …“ Weiterlesen
-
28.09.2023 Rechtsanwalt Janis Wittke„… . Diese Feststellungen sind u.a. notwendig, um einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums (Grundbucheintragung bzw. Auflassung) zu prüfen. c) Wichtig ist auch, wenn möglich Kontakt zu den anderen …“ Weiterlesen
-
16.09.2023 Rechtsanwalt Dr. Marcin Byczyk„… Ländern in aber darin zu erblicken, dass während in Deutschland der Kaufvertrag erst dazu führt, dass der Notar eine Auflassung beim Gericht meldet und dann die Parteien in Kenntnis setzt …“ Weiterlesen
-
09.02.2024 Rechtsanwalt Dr. Rainer Freudenberg LL.M.„… . muss der Besitz an beweglichen Sachen übergeben werden, für Immobilien müssen Auflassungen erklärt und Grundbuchanträge gestellt werden und die Übertragung von Schutzrechten ist beim entsprechenden …“ Weiterlesen
-
03.07.2023 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Mit In-Kraft-Treten der Grundstücksverkehrsverordnung der ehemaligen DDR vom 11.01.1963 war unter anderem dann mit der Auflassung des im Beitrittsgebiet des verkauften Grundbesitzes nicht mehr …“ Weiterlesen
-
21.05.2023 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… eines Kaufvertrages mit Auflassung im Grundbuch zu einem Eigentumserwerb an einer Immobilie fuehrt, kann zwar im spanischen Immobilienkaufrecht privatschriftlich eine Immobilie gekauft werden, doch der Zugang …“ Weiterlesen
-
20.03.2023 Rechtsanwalt Dr. Dominic John Patrick Porta„… allerdings die Frau stirbt, so wäre das zum Nachteil ihrer Kinder A und B als Nacherben, da das Haus als „Vermögensgegenstand“ weggefallen ist und das Recht des Nacherben durch die Auflassung ins Grundbuch …“ Weiterlesen
-
27.02.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… , wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Das passiert aber in der Praxis im Prinzip nie, da die Grundbuchämter immer auf eine notarielle Urkunde bestehen. Welchen Zweck hat …“ Weiterlesen
-
30.01.2023 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… des Kaufvertrages und der Auflassung auf. Die Käufer reagierten hierauf nicht und erklärten erst später höchstvorsorglich die Genehmigung, woraufhin der Insolvenzverwalter auf Grundbuchberichtigung klagte …“ Weiterlesen
-
24.11.2022 Rechtsanwalt und Steuerberater Helge Schubert LL.M (Tax)„… deswegen in der Lage ist, beim Grundbuchamt die Eintragung der Rechtsänderung zu bewirken. Es reicht also aus, dass beim Notar die Auflassung erklärt wird und die Umschreibung im Grundbuch vom Schenker …“ Weiterlesen
-
24.11.2022 Rechtsanwalt Michael Heinze LL.M.„… Erben zu übertragen, um auf diesem Wege die hohe Steuerbelastung zu umgehen. Es handelt sich sodann um eine Schenkung, die steuerrechtlich zu dem Zeitpunkt als ausgeführt gilt, in dem die Auflassung …“ Weiterlesen
-
18.10.2022 Rechtsanwältin und Notarin Katrin Pengel„… aber nicht erst bei Eintragung im Grundbuch, sondern bereits dann als ausgeführt im steuerrechtlichen Sinn, wenn die Auflassung erklärt ist und die Eintragungsbewilligung der Eigentumsänderung formgerecht …“ Weiterlesen
-
10.09.2022 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… compraventa) Mit dem notariellen Kaufvertrag erfolgt die Vollrestzahlung des Kaufpreises und das Eigentum geht ueber. Anders als im deutschen Immobilienrecht gibt es keine Auflassung und der spanische …“ Weiterlesen
-
21.07.2022 Rechtsanwalt Frank Moser„… das Eigentum regelmäßig erst mit Umschreibung im Grundbuch über, der sog. Auflassung. Um zu erfahren, was sich in der Erbschaft befindet stehen dem Erben gegenüber dem Erbschaftsbesitzer …“ Weiterlesen
-
19.07.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… mit einem "berechtigten Interesse". Ein solches haben zum Beispiel der Eigentümer eines Grundstückes, der Erbe oder Notare. # Fachjargon 2: Auflassung Die Auflassung ist die Einigung zwischen …“ Weiterlesen
-
30.06.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… mit notariell beurkundetem Kaufvertrag von der Klägerin - einem Bauträger - drei Eigentumswohnungen. In dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und der Beklagte beantragte die Eintragung …“ Weiterlesen
-
26.05.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… nicht wegen unklarer Regelungen in mehrere Richtungen gedeutet werden können. # Frage 5 - Was ist die Auflassung? Die Auflassung ist ein zentrales Sicherungsmittel im Bauträgervertrag. Mit ihr erklärt …“ Weiterlesen
-
16.05.2022 Rechtsanwalt & Notar Notar Thomas Seidel„… wurde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde. Auflassung Das Grundstück kann, anders als bei beweglichen Sachen, nicht physisch „übergeben“ werden. An die Stelle der physischen Übergabe tritt daher beim …“ Weiterlesen
-
28.03.2022 Rechtsanwalt & Notar Notar Thomas Seidel„… wird der Notar im Kaufvertrag angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumscheibung erst dann beim Grundbuchamt zu stellen, wenn ihm gegenüber nachgewiesen wurde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde. Auflassung …“ Weiterlesen
-
10.01.2022 Rechtsanwältin Tanja Fuß MPA„… – der Kaufvertrag also doch noch wirksam – wenn die Auflassung und Eintragung des Immobilienerwerbs im Grundbuch erfolgt, der Kauf also vollständig vollzogen worden ist. Reservierungsvereinbarung unwirksam wegen …“ Weiterlesen
-
18.12.2021 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… Immobilie Privater Kaufvertrag mit Anzahlung, in der Regel als Arras bezeichnet, keinesfalls eine Kaufoption. Notarieller Kaufvertrag und Eigentumserwerb (keine Auflassung erforderlich) 5 …“ Weiterlesen
-
16.11.2021 Rechtsanwältin Dr.- Ing. Sabine Haselbauer„… auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es dann bei dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht ; diesen Anspruch muss …“ Weiterlesen