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Bewertung eines Grundstücks für den Zugewinnausgleich bei Scheidung
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OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.02.2022, Az. 13 UF 100/18
Im Rahmen des Zugewinnausgleichs sind Ehegatten oft mit der Frage konfrontiert, wie viel ein Grundstück wert ist, das in die Berechnung des zu zahlenden Zugewinns einzubeziehen ist. Ermittelt werden muss der Verkehrswert. Und die nötige Kompetenz haben sachverständige Gutachter. Die Beteiligten können sich auf einen bestimmten Wert einigen oder gemeinsam einen Gutachter beauftragen oder vor Gericht streiten.
Die Wertermittlung durch das Gericht
Wenn sich die Beteiligten streiten, wird in einem gerichtlichen Verfahren durch das Gericht ein Gutachter beauftragt werden. Das Gericht entscheidet nach seinem Ermessen, welches Wertermittlungsverfahren es anwendet. Im zugrundeliegenden Fall wendete sich die Ehefrau gegen das Gutachten, weil sie der Meinung war, der ermittelte Wert sei zu hoch und beruhe auf falschen Methoden.
Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder „Mischmethode“
Das OLG Brandenburg hat nun noch einmal klargestellt, dass neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren auch die Mischmethode angewandt werden kann, die die Ergebnisse der beiden genannten Verfahren kombiniert.
Geht auch: Vergleichsmethode oder Wertermittlung mittels aktuellem Veräußerungswert
Gibt es einen Kaufinteressenten, dann kann der vereinbarte Preis ein Hinweis sein auf den Wert. Wenn andere Grundstücke in der Gegend gerade verkauft werden, können die dort erzielten Preise als Indiz für die Wertermittlung dienen.
Grundsätzlich gilt Immobilienwertermittlungsverordnung (im Folgenden: ImmoWertV)
Die ImmoWertV wurde ursprünglich zur Bewertung von Grundstücken entwickelt, die nach § 193 BauGB enteignet werden sollten. Das OLG verweist zurecht darauf, dass die anzuwendenden Bewertungsgrundsätze jedoch auch für den Zugewinnausgleich herangezogen werden. Die Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertmethode sind in ihr kodifiziert.
Auswahl der Methode
Im zu entscheidenden Fall geht das Gericht auch darauf ein, welches Verfahren für welche Art Grundstück geeignet und sachgerecht ist. Mit dem Vergleichswertverfahren lässt sich der Bodenwert bebauter Grundstücke und der Wert unbebauter Grundstücke ermitteln, während das Ertragswertverfahren für Renditeobjekten wie Miets- und Geschäftshäusern genutzt wird. Das Sachwertverfahren ist vor allem bei Einfamilienhäusern sachgerecht, da sich die Erwerber dieser Objekte nicht nach Renditegesichtspunkten richten.
Mehr zum Zugewinnausgleich auf unserer Kanzleiwebsite: https://www.rosepartner.de/familienrecht/zugewinnausgleich.html
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