BGH: Erwerber von Wohneigentum haftet für fällige Sonderumlage

Ein Mann erwirbt Teileigentum an einer Wohnungsanlage. Kurz darauf wird er als neuer Wohnungsbesitzer im Rahmen einer Sonderumlage zur Kasse gebeten. Da er zum Zeitpunkt der Beschussfassung noch gar nicht der Wohnungseigentümer war, will er seinen Teil der Sonderumlage nicht zahlen. Durch alle Instanzen landet der Fall vor dem Bundesgerichtshof. Der BGH entschied mit Urteil vom 15.12.2017, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann haftet, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Az.: V ZR 257/16).

„Der BGH stellte zudem klar, dass die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage erst dann fällig werden, wenn sie durch den Verwalter abgerufen werden. Die Beiträge werden nur dann sofort fällig, wenn dies im Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich geregelt ist“, sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Eigentümerversammlung im August 2014 den Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage wegen dringender Baumaßnahmen gefasst. Erst im Oktober erwarb ein neuer Eigentümer sein Teileigentum. Zwei Monate später forderte ihn der Verwalter zur Zahlung seines Anteils an der Sonderumlage auf und klagt schließlich auf die Zahlung. Wie schon Amtsgericht und Landgericht gab auch der BGH der Klage statt.

Der BGH bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass der Beklagte zur Zahlung der anteiligen Sonderumlage verpflichtet ist. Denn Erwerber von Wohnungseigentum haften auch für Beiträge aus Umlagebeschlüssen, die vor dem Eigentumserwerb gefasst worden sind, aber erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden. Jeder Wohnungseigentümer sei gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dies gelte auch, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren. Dem stehe nicht entgegen, dass die Sonderumlage schon vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde, so der BGH.

Dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht mitwirken konnte, ändere nichts an seiner Zahlungsverpflichtung. Er werde der Sonderrechtsnachfolger des vorherigen Eigentümers. Dies sei auch interessensgerecht, da der neue Eigentümer und nicht der ehemalige von der aus der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme profitiere.

„Möchte der Erwerber einer Eigentumswohnung dieses Risiko ausschließen, müssen entsprechende Regelungen schon in den Kaufvertrag aufgenommen werden“, erklärt Fachanwalt Schulte-Bromby.

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