Der Mietvertrag – Übergang auf Erwerber, Erben oder andere Dritte

Der gesetzliche Übergang von Mietverträgen auf Dritte ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Zum einen kann ein bestehender Vertrag inhaltlich übernommen werden, zum anderen mit allen Rechten und Pflichten, was konkret bedeutet, dass entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt nur die vertraglichen Verpflichtungen übernommen werden und eine Zäsur erfolgt oder eine vollständige Vertragsübernahme stattfindet, bei welcher der Vertrag fortgeführt wird.

Bei der Veräußerung eines Grundstücks geht das Wohnraummietverhältnis nach § 566 I BGB auf den Erwerber über. Selbiges findet nach § 578 II BGB auch bei gewerblichen Mietverhältnissen Anwendung. Zuzüglich finden sich in den § 566 a bis § 566 e BGB weitergehende Rechte des Mieters, die der Erwerber beachten muss und durch die Veräußerung nicht beeinträchtigt werden. Sofern der Erwerber allerdings seinen Pflichten nicht nachtkommt, haftet der Veräußerer neben diesem trotz Vertragsübergang weiterhin nach § 566 II BGB gleich eines Bürgen. Zeitliche Begrenzung findet diese Haftung nur durch eine dem Mieter zustehende Kündigungsmöglichkeit.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Versteigerung um kein Veräußerungsgeschäft, weshalb zum Schutz des Mieters eine Sonderregelung getroffen werden musste, wenn das Mietverhältnis fortbestehen soll. § 57 ZVG verweist daher auf §§ 566, 566 a, 566 b I, 555 c und 566 d BGB.

Außerdem müssen Sonderregelungen über Vorausverfügungen des Kündigungsrechts und der Miete des Erstehers in §§ 57 a f. ZVG beachtet werden.

Eine andere häufig genutzte Form des Übergangs von Mitverträgen ist der Nießbrauch.

Wird ein Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück begründet, so gehen die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters nach § 567 S. 1 BGB an den Nießbraucher über. Falls der Nießbraucher ein Mietverhältnis beenden möchte, geht in entsprechender Anwendung der §§ 566, 566 a I, 566 c, 566 e und 567 BGB das Mietverhältnis auf den Grundstückseigentümer nach § 1056 I BGB über. Diesem bleibt nach § 1056 II BGB überlassen den Vertrag mit der gesetzlich vorgeschriebenen Frist zu kündigen.

Im Erbbaurecht geht der Mietvertrag eines Grundstücks nach § 567, 578 II BGB auf den Erbbauberechtigten über. Bei Aufhebung des Erbbaurechts, gehen Mietverträge nach § 30 I ErbbauRG in Verbindung mit § 566 ff. BGB auf den Grundstückseigentümer über. Es bestehen besondere Kündigungsmöglichkeiten nach § 30 II ErbbauRG, sofern das Erbbaurecht infolge eines Zeitablaufs untergeht. Das Erbbaurecht bleibt indes bestehen, wenn ein Heimfall im Sinne des § 2 Nr. 4 ErbbauRG verwirklicht ist. Ein Eigentümererbbaurecht bildet sich daraus und der Mietvertrag wird mit dem Grundstückseigentümer, der in diesem konkreten Beispiel auch Inhaber des Erbbaurechts ist, fortgeführt.

Bezüglich der gewerblichen Weitervermietung sind zwei Fälle beim Vertragseintritt zu unterscheiden. Bei einer endgültigen Beendigung der gewerblichen Weitervermietung übernimmt nach § 565 I 1 BGB der Vermieter den mit dem Untermieter abgeschlossenen Vertrag. Bei einem Austausch des gewerblichen Weitervermieters, übernimmt der neue Mieter den bestehenden Untermietervertrag nach § 565 I 2 BGB. Abgewickelt wird jeweils nach den Grundsätzen der §§ 566 a ff. BGB.

Im Falle eines Todes des Mieters, geht der Vertrag, sofern nicht von einer berechtigten Person bereits übernommen, automatisch nach § 564 S. 1 BGB auf den Erben über. Diese Regelung entspricht dem Grundsatz der Universalsukzession. Bei mehreren Erben werden alle in den Vertrag gleichberechtigt eingetragen. Den Erben bleibt nun überlassen da Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Ablebens des Mieters mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Die Kündigung des Vermieters muss nach § 564 BGB gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen.

Nach § 563 I BGB kann beim Tod des Mieters der Vertrag auf Personen übergehen, die mit ihm zusammen im Haushalt gewohnt haben, wie zum Beispiel auf den Ehepartner oder Ehegatten. Kinder und andere Familienangehörige können gemäß § 563 II BGB mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn sie mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebten oder einen solchen führten. Außerdem existiert ein Übernahmerecht, welches besagt, dass in einem Mietverhältnis aus mehreren Mitmietern nach § 563 a I BGB das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt wird. Für die fortsetzenden Mieter bestehen hierbei erleichterte Kündigungsmöglichkeiten.

Bei einer Vertragsübernahme ist es notwendig neben der einen Mietpartie und dem Dritten, auch die bisherigen Vertragsparteien miteinzubeziehen, da neben rechten auch Pflichten übertragen werden müssen.

Insolvenz- und Zwangsverwaltung sind abweichend zu behandeln. Die Verwaltungsbefugnis des Schuldners über sein Vermögen liegt nach § 80 I InsO in der Hand des Insolvenzverwalters.

Bestehende Mietverträge gelten nach § 152 II ZVG ebenfalls gegenüber dem Zwangsverwalter.

Rechtsträger der Ansprüche bleibt indes der Schuldner, weswegen ein Verwaltungs-, aber kein Vertragsübergang vorliegt.

Abschließend bleibt festzuhalten, dass in seinen Grundzügen etliche Fälle des Übergangs von Miet-und Pachtverträgen gesetzlich gleichartig geregelt sind, aber nichts desto trotz Obacht geboten ist, da der Teufel bekanntlich im Detail steckt.

Gerne beraten wir Sie in unserer Kanzlei zu allen mietrechtlichen Fragen und Problemen rund um die Immobilie!

Rechtsanwalt Christian Fiehl, LL.M., Kaiserstraße 38, 90763 Fürth