Wann haftet ein Immobilienverkäufer aus Beratungsvertrag?

Ein Beratungsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie kommt schneller zu Stande, als manch einer denkt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt ein solcher Beratungsvertrag zu Stande, „wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt“, vgl. BGH, Urteil vom 01.03.2013, Az. V ZR 279/11.

Das Urteil zeigt, dass in der Praxis häufig ein Beratungsvertrag vorliegen wird. Das Gericht weist in seinem Urteil auf zwei typische Fälle hin:

• Der Verkäufer erteilt einen ausdrücklichen Rat: Dies kann sowohl mündlich als auch schriftlich geschehen.
• Der Verkäufer übergibt dem Käufer ein Berechnungsbeispiel.

Beratungspflichten theoretisch grenzenlos

Zum Inhalt eines solchen Beratungsvertrages können grundsätzlich alle denkbaren Eigenschaften der Immobilie gemacht werden. Dies reicht beispielsweise von der Eignung der Immobilie für eine bestimmte Verwendung (Beherbergung einer Gaststätte, Praxisräume etc.), über rechtliche Eigenschaften (Baugenehmigung, Nutzungsänderung, Denkmalschutz etc.) bis hin zur Fragen der Finanzierung und Finanzierbarkeit. Im letztgenannten Fall wird häufig ein Berechnungsbeispiel verwendet werden. Es ist jedoch auch denkbar, dass der Verkäufer einen mündlichen bzw. schriftlichen Rat zur Finanzierbarkeit erteilt.

Verkäufer muss Verhandlung nicht selbst führen

Auch wenn viele Verkäufer anderer Meinung sind: Verkäufer können dem Käufer gegenüber auch dann aus einem Beratungsvertrag haften, wenn sie selbst keinerlei Kontakt zum Käufer gehabt und die Vertragsverhandlungen anderen überlassen haben.

Auch im zitierten Urteil war es so, dass der Verkäufer die Vertragsverhandlungen einem Beratungsunternehmen überlassen hat, das die Verkaufsverhandlung mit dem Käufer geführt hat.

Denkbar sind freilich auch andere Konstellationen, beispielsweise dass der Verkäufer die Verhandlungen von einem Makler führen lässt.

In all diesen Fällen ist aus Verkäufersicht Vorsicht geboten: Die beauftragten Makler/Finanzberater könnten geneigt sein, den Kaufinteressenten entsprechende Empfehlungen oder Ratschläge zu geben, um den Vertragsabschluss zu befördern.

Letztlich dienen auch Berechnungsbeispiele einzig diesem Zweck. Wurde der Vertragsabschluss auf diese Weise befördert, muss der Verkäufer im Nachhinein befürchten, im Falle einer Falschberatung zu haften. Der Schadensersatzanspruch des Käufers kann eine vollständige Rückabwicklung des Immobilienerwerbs inklusive der aufgenommenen Finanzierung bedeuten. Es sind also erhebliche Summen im Spiel. Daher sollte bei der Vertragsanbahnung darauf geachtet werden, welcher Rat erteilt werden darf.

Empfehlungen für Käufer

Käufer wiederum sollten gezielt nachfragen und im Idealfall eine schriftliche Zusage des Verkäufers einholen. Selbst wenn der Verkäufer oder sein Makler entsprechende mündliche Zusagen gemacht hat, stellt sich häufig das Problem der Beweisbarkeit.

Daher ist es für Käufer der sicherste Weg, sich eine gewünschte Eigenschaft der Immobilie vom Verkäufer schriftlich zusichern zu lassen, bspw. durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag.

Dann ist der Käufer in der Regel auch vor etwaigen Haftungsausschlüssen geschützt. Durch Haftungsausschlüsse versuchen Verkäufer bzw. Makler die Haftungsrisiken schon im Vorhinein zu reduzieren. Häufig scheitern solche Haftungsausschlüsse jedoch bereits am Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 308 und § 309 BGB).

Mit einer schriftlichen Zusicherung sind jedoch Käufer noch besser für eine rechtliche Auseinandersetzung gewappnet.

Robert Nebel, M. A.

Rechtsanwalt

Licenciado en Derecho