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BGH kassiert Schönheitsreparatur-Klauseln: Mieter können sich freuen!
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Der Bundesgerichtshof (BGH) ist mit seinem gestrigen Grundsatzurteil vom 18.03.2015 von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt. Dies hat für Mieter und Vermieter weitreichende Folgen. Formularklauseln im Mietvertrag, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen verpflichten, sind ab sofort unwirksam.
Vereinbarte Renovierungsfristen beginnen somit erst gar nicht zu laufen, wenn eine unrenovierte Wohnung an den Mieter übergeben wurde. Die Pflicht Schönheitsreparaturen auszuführen, entfällt in diesen Fällen ersatzlos. Dies gilt auch bei bereits bestehenden Mietverträgen.
Selbst die bislang wirksamen und in vielen Musterverträgen enthaltenen sog. Quotenabgeltungsklauseln, nach denen dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt werden, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind, sind nun hinfällig. Letzteres gilt unabhängig davon, ob die Mietsache bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Der BGH vertritt nunmehr im Gegensatz zu seiner bisherigen Rechtsprechung die Auffassung, dass es sich hierbei um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handele, da ein Kostenanteil nicht transparent im Vertrag dargestellt sei und derartige Klauseln daher unzulässig seien.
Losgelöst hiervon ist darauf hinzuweisen, dass - entgegen früherer Rechtsprechung - der BGH nur noch folgende mietvertragliche Renovierungsfristen zulässig sein dürfte:
- in Küchen, Bädern und Duschen im Allgemeinen erfahrungsgemäß alle 5 Jahre
- in Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten im Allgemeinen erfahrungsgemäß alle 8 Jahre
- Nebenräume innerhalb der Wohnung im Allgemeinen erfahrungsgemäß alle 10 Jahre
Weiterhin gilt: Nur sog. "weiche Fristen" sind zulässig. Ein starrer Fristenplan ist und bleibt unwirksam. Die Formulierung "im Allgemeinen erfahrungsgemäß" scheint derzeit zulässig zu sein. Dies sollte unbedingt bei Abschluss oder Änderung eines Mietvertrages beachtet werden.
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt
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