Corona Pandemie - Anspruch auf Anpassung der Miete im Gewerberaummietrecht?

In einem aktuellen Hinweisbeschluss des OLG München vom 17.02.2021-Az. 32 U 6358/20 werden wichtige Kriterien für Mietschulden in der Pandemie aufgestellt. Danach führt die pandemiebedingte Betriebsuntersagung nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB. Zwar können behördliche Gebrauchsbeschränkung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beschränken oder aufheben, sie müssen allerdings unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, den Zustand oder der Lage des Pachtobjekts im Zusammenhang stehen. Während der Schließung aufgrund der Corona Pandemie waren die Räume im entschiedenen Fall aber zum vertraglichen Zweck brauchbar.

Das Gericht betont, dass der Fall des Verwendungsrisikos und die Gewinnerwartung ein typisches Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters ist. Allein die Vereinbarung eines bestimmten Vertragszweck – hier Nutzung als Verkaufsraum - ist im Zweifel nicht so zu verstehen, dass der Vermieter dem Mieter die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten wollte. Ebenso war die Nutzung als Verkaufsraum trotz behördlicher Betriebsschließung auch weiterhin möglich so, sodass kein Fall der Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung vorlag.

Das Gericht stellt allerdings fest, dass eine Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich möglich ist. Die Regelung des § 313 BGB wird auch nicht durch das Gesetz zur Abmilderung der Pandemiefolgen verdrängt. Auch die gesetzliche oder vertragliche Risikoverteilung, in diesem Fall das Verwendungsrisiko des Mieters steht der grundsätzlichen Anwendbarkeit von § 313 BGB nicht entgegen. Die gesetzlichen Untersagungen führen zu schwerwiegenden Änderungen der beiderseitigen Geschäftsgrundlage, wofür neben der Unvorhersehbarkeit der Pandemie und ihrer Folgen auch die tatsächliche Vermutung des neu geschaffenen Artikel 240 § 7 EGBGB spricht.

Daraus folgert das OLG München, dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Betriebsuntersagungen aufgrund der Pandemie bei Vertragsschluss vorhergesehen hätten. Allerdings führt allein die Störung der Geschäftsgrundlage noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Erforderlich sind noch weitere Voraussetzungen und zwar muss dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein, die Anwendung muss auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben, bei denen ein Festhalten an der vertraglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbaren Ergebnis führen würde. Das Gericht stellt allerdings auch fest, dass dieser Ausnahmefall nicht erst dann erreicht ist, wenn die Schließungen den konkreten Mieter in eine die wirtschaftliche Existenz bedrohende Lage bringen. Letztlich bleibt es eine Einzelfallabwägung, die gründlich vorgenommen werden muss und bei der die Rechtsprechung noch im Fluss ist. Jedem Vermieter und auch Mieter einer Gewerbeeinheit ist daher eine rechtsanwaltliche Beratung anzuraten bevor eine Zahlungsklage erhoben oder eine Mietminderung geltend gemacht wird.