Darlegungslast bei Eigenbedarfskündigung – Urteil des BGH

Ein Mietverhältnis kann laut dem Gesetz durch den Vermieter in den Fällen ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Diese Fälle sind in § 573 BGB geregelt.

Die häufigsten Streitigkeiten bestehen in der Praxis bei der „Eigenbedarfskündigung“. So hatte der BGH mit seinem Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16, wiederholt einen Streitfall zu klären.

Sachverhalt

Hierbei ging es um einen Mieter, der nach zwei Jahren in der Mietswohnung von dem Vermieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt worden ist. Als Begründung führte dieser an, die Wohnung sei für den neuen Hausmeister. Zunächst bestritt der Mieter die Begründung, einigte sich mit dem Vermieter jedoch außergerichtlich mit einem Vergleich. Er musste trotzdem ausziehen.

In dem laufenden Prozess forderte der Mieter nun jedoch Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen, da er der Meinung ist, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen. Tatsächlich ist der Hausmeister nie in die Wohnung eingezogen. 

Entscheidungen

Das Landgericht Koblenz wies die Forderung des ehemaligen Mieters jedoch mit der Begründung ab, es sei ein Vergleich zwischen den Parteien geschlossen wurde, welcher die Geltendmachung der Kosten ausschließt. Dieses Urteil wurde bereits im Juni 2015 vom BGH aufgehoben (Az. VIII ZR 99/14). Im zweiten Verfahren hatte das LG erklärt, es sei überzeugt der Vermieter habe bis nach dem Auszug des Mieters die Absicht gehabt dem Hausmeister die Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Doch auch dieses Urteil hielt dem BGH nicht stand. Der Senat führte aus, dass in Fällen, in denen sich der geltend gemachte Eigenbedarf nicht realisiere, der Verdacht naheliege, dieser sei nur vorgeschoben. Dem Vermieter sei daher eine stimmige Darlegung zuzumuten, warum es nicht zur beabsichtigten Verwendung gekommen ist. Dafür sind jedoch auch Beweise z.B. über eine mögliche Vereinbarung der Miethöhe etc. vorzulegen. Kann der Vermieter seiner Darlegungslast nicht genügen, so sei dieser als vorgetäuscht anzusehen und stellt eine Pflichtverletzung dar. Daraus kann sich dann ein Schadensersatz des ehemaligen Mieters ergeben. So auch in dem Fall des BGH. Der BGH hatte berechtigte Zweifel am tatsächlichen Eigenbedarf und verwies erneut den Fall an das LG zurück.

Rechtstipp

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