Das Recht der ausländischen Bürger zum Erwerb von Immobilien in der Republik Serbien

Das Recht der ausländischen Personen (physisch und juristisch), das Eigentumsrecht an Immobilien auf dem Gebiet der Republik Serbien zu erwerben, Rechtsgeschäfte inter vivos (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Lebensunterhaltsvertrag, usw.) und Rechtsangelegenheiten causa mortis (Erbschaft) sind durch das Gesetz über Eigentumsverhältnisse („Amtsblatt der SFRJ“, Nr. 6/80 und 36/90, „Amtsblatt der Bundesrepublik Jugoslawien“, Nr. 29/96 und „Amtsblatt der Republik Serbien“, Nr. 115/2005 – anderes Gesetz – folgend: „Gesetz“) festgelegt.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes können ausländische physische und juristische Personen, welche in Serbien tätig sind, unter den Bedingungen der Gegenseitigkeit Eigentum an Immobilien erwerben, die zur Durchführung dieser Tätigkeiten notwendig sind, und ausländische physische und juristische Personen, die keine Geschäfte in der Republik Serbien tätigen, können unter Bedingungen der Gegenseitigkeit das Eigentum an einer Wohnung und einem Wohngebäude auf gleiche Art und Weise wie auch alle andere Bürger der Republik Serbien erwerben.

Die Frage der Art der Gegenseitigkeit, die für den Erwerb von Immobilen erforderlich ist, wird durch das angeführte Gesetz nicht geregelt, und es wird von der Ansicht ausgegangen, dass dieser Erwerb keine vertragliche (diplomatische) Gegenseitigkeiten mit dem betreffenden fremden Land haben muss, sondern dass die Gesetzgebung dieses Staates die Möglichkeit des Erwerbs von Immobilien für Ausländer erlaubt unter Bedingungen, die nicht wesentlich schwieriger sind als die durch das einheimische Gesetz vorgeschriebenen Bedingungen, und dass in der Praxis den Bürgern der Republik Serbien erlaubt ist, Immobilien im Gebiet des betreffenden Staates zu erwerben (faktische Gegenseitigkeit).

Die Republik Serbien hat eine vertragliche Gegenseitigkeit in Bezug auf den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien durch Rechtsgeschäfte inter vivos von physischen Personen nur mit einer kleinen Anzahl von Ländern. In einigen von ihnen ist die Gegenseitigkeit ausdrücklich vereinbart, und bei einigen von ihnen wird die Gegenseitigkeit durch Anwendung der Klausel der am meisten ermächtigten Nation festgelegt. Dies sind folgende Länder: Großbritannien, Vereinigte Staaten von Amerika, das Königreich der Niederlande und Japan.

In Bezug auf die anderen Länder, mit denen die Gegenseitigkeit nicht vereinbart wurde, hat das Justizministerium aufgrund der gesetzlichen Vorschriften der betreffenden Länder, die diese Angelegenheiten regeln, bzw. des Austausches von Noten die Gegenseitigkeit mit vielen Ländern wie Israel, Iran, Irland, Italien, Japan, Armenien, Südafrika, Jordanien, Republik Kasachstan, Kanada, China, Zypern, Libanon, Lettland, Litauen, Liechtenstein, Luxemburg, Ungarn, Malta, Marokko, Mexiko, Moldau, Deutschland, Neuseeland, Norwegen, Panama, Peru, Polen, Portugal Schweden, Spanien, Vereinigte Arabische Emirate, Aserbaidschan, Ukraine, Finnland, Frankreich, Niederlande, Kroatien, Montenegro, Tschechische Republik, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Georgien festgelegt.

Im Fall von Ländern, die nicht aufgelistet sind, ist es möglich, dass der Prozess der Herstellung der Gegenseitigkeit im Gange ist, und in diesem Fall muss der Antrag auf Erklärung an das Justizministerium gerichtet werden.

Wenn es um den Erwerb von Eigentumsrechten an landwirtschaftlichen Flächen geht, bestimmt Artikel 1. des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen („Amtsblatt der Republik Serbien“ Nr. 62/2006, 65/2008 – anderes Gesetz, 41/2009, 112/2015 und 80/2017) ausdrücklich, dass eine ausländische physische oder juristische Person nicht Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen sein kann. Artikel 2. desselben Gesetzes definiert, dass unter landwirtschaftlichen Flächen Land für die landwirtschaftliche Herstellung (Felder, Gärten, Obstgärten, Weinberge, Wiesen, Weiden, Fischteiche, Schilf und Feuchtgebiete) und Land, das für die landwirtschaftliche Herstellung verwendet werden kann, zu verstehen ist.

Eine Ausnahme beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen besteht für Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union, die bis zu 2 ha Land in privatem Besitz durch Rechtsgeschäft gegen Entgelt oder unentgeltlich erwerben können, sofern: (i) sie seit mindestens zehn Jahren in einer kommunalen Selbstverwaltungseinheit wo der Erwerb der landwirtschaftlichen Flächen durchgeführt wird, dauerhaft ansässig sind; (ii) landwirtschaftliche Flächen, die Gegenstand eines Rechtsgeschäfts gegen Entgelt oder unentgeltlich sind, mindestens drei Jahre lang bewirtschaftet werden, (iii) über einen eingetragenen landwirtschaftlichen Betrieb mit aktivem Status als Inhaber eines landwirtschaftlichen Familienbetriebs gemäß dem Gesetz zur Regelung der Landwirtschaft und der ländlichen Entwicklung ununterbrochenen zehn Jahre lang verfügt; (iv) im Besitz von Maschinen und Ausrüstung zur Durchführung der landwirtschaftlichen Herstellung ist.

Gegenstand eines Rechtsgeschäfts können nur landwirtschaftliche Flächen in privatem Besitz sein, wenn: (i) es sich nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, das nach einem besonderen Recht als Bauland ausgewiesen ist, (ii) es nicht zu den geschützten Naturgütern gehört; (iii) gehört nicht oder grenzt nicht an militärische Einrichtungen und Militärkomplexe und befindet sich nicht in Schutzzonen um militärische Einrichtungen, Militärkomplexe, militärische Einrichtungen und Einrichtungen militärischer Infrastruktur, und auch nicht zum Hoheitsgebiet der Landsicherheitszone gehört und ist nicht an deren Grenze.

Gegenstand eines Rechtsgeschäfts können keine landwirtschaftlichen Flächen in Privatbesitz sein, die sich in einer Entfernung von 10 km von der Grenze der Republik Serbien befinden.

Ausländische physische Personen können unter Bedingungen der Gegenseitigkeit das Eigentum an Immobilien durch Erben erwerben, die sich auf dem Gebiet der Republik Serbien befinden, unter den gleichen Bedingungen, die für die Bürger der Republik Serbien gültig sind.

In Bezug auf Länder, mit denen es keine vertragliche Gegenseitigkeit beim Erwerb von Eigentum durch Erbschaften gibt, geht man in der Praxis seit vielen Jahren davon aus, dass Gegenseitigkeit nicht für jeden einzelnen Staat festgelegt werden muss, sondern man geht von der Annahme aus, dass jedes Land das Recht zur Vererbung von Immobilien an unsere Bürger, bis zum Beweis des Gegenteils, anerkennt, was bedeutet, dass ausländische Bürger Immobilien auf dem Gebiet der Republik Serbien aufgrund der angenommenen faktischen Gegenseitigkeit erben können, wobei die interessierten Parteien das Gegenteil nachweisen können.

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