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Denkmaleigenschaft des Kaufgrundstücks als Sachmangel
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Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel begründen. Verkauft der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, kann ihm weder die Kenntnis der Erben über Mängel oder andere offenbarungspflichtige Umstände der Kaufsache noch diejenige der allein mit der Verwaltung des Grundstückes beauftragten Hausverwaltung nach den Grundsätzen über die „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustauschs“ zugerechnet werden.
Im vorliegenden, vom BGH mit Urteil vom 19.03.2021 – V ZR 158/19 - entschiedenen Fall hatte der zum Testamentsvollstrecker seines verstorbenen Vaters berufene Beklagte ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Im Kaufvertrag wies er den Käufer darauf hin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet sei, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gebe. Bereits drei Jahre zuvor war das Haus in das Landesverzeichnis der „erkannten Denkmäler“ aufgenommen worden. Nach dem Vollzug des Kaufvertrages wurde es in die Denkmalliste eingetragen. Daraufhin erfolgte ein Baustopp für die vom Kläger beabsichtigten Sanierungs- und Umnutzungsarbeiten. Der Kläger erhielt lediglich eine Baugenehmigung unter Auflagen für eine geänderte Planung und verlangte daher Schadensersatz für die vergeblichen Aufwendungen und den Minderwert des Objektes.
Zwar darf ein Immobilienkäufer davon ausgehen, dass der Kaufgegenstand nicht unter Denkmalschutz steht, sodass die Denkmaleigenschaft grundsätzlich einen Sachmangel begründen kann. Bei der Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler handelte es sich zumindest um einen offenbarungspflichtigen Umstand. Wegen des Haftungsausschlusses für Sachmängel bedurfte es indes eines arglistigen Verschweigens. Der Beklagte selbst hatte seinerzeit jedoch keine Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand. Diesen kannten seine Schwester und Miterbin als auch die Hausverwaltung, jedoch scheidet eine „Wissensvertretung“ in diesem Verhältnis aus.
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