Der BGH und die Abrechnungsmaßstäbe bei den Betriebskostenabrechnungen

Oder: Die Büchse der Pandora

Es ist fast 11 Jahre her, da entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06, dass bei Abweichungen der Betriebskosten, die nach Fläche abgerechnet werden, nicht die tatsächliche Größe, sondern die vereinbarte maßgeblich sei. Auch könnten Abweichungen bis zu 10 % unerheblich sein. Das ist bei Manchem auf Kritik gestoßen; im Großen und Ganzen hat es aber viele Abrechnungsstreitigkeiten relativ schnell im Keim erstickt.

Nunmehr hat der BGH jedoch seine diesbezügliche Rechtsprechung aufgegeben (BGH, Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII ZR 220/17), soweit gesetzliche Vorgaben existieren, nach der die Fläche zugrunde zu legen ist. Solche Regelungen sieht z. B. die Heizkostenverordnung vor, aber auch das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wenn keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen worden sind.

Welche Folgen hat das? 

Nun, es bedarf wohl nicht allzu großer Weitsicht anzunehmen, dass damit Betriebskostenabrechnungsstreitigkeiten wieder zunehmen werden. Denn auch wenn der Mieter die entsprechenden Einwendungen substantiell darlegen muss – welcher Vermieter hat schon vollständige und korrekt vermessene Pläne zu jeder Einsicht in die Abrechnungsbelege zur Hand – und selbst wenn, sind diese dann auch auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung (bei älteren Verträgen nach der II. Berechnungsverordnung) erstellt, die zumindest nach der Rechtsprechung des BGH dann zugrunde zu legen ist?

Jeder einigermaßen beratene Mieter wird dann doch die Einsicht in die Flächen verlangen, die Berechnung erläutert haben wollen etc.

Die spannende Frage ist, ob der BGH dann, wie es früher z. T. vertreten wurde, die gesamte Position als einredebehaftet und damit nicht fällig ansieht oder ob der Mieter eine „qualifizierte“ Berechnung aufstellen muss, die seiner Auffassung nach richtig ist.

In jedem Fall dürfte es für Vermieter wieder ein ganzes Stück schwerer werden, ihre Forderungen durchzusetzen.

Kurz und gut, ob der BGH wirklich die Büchse der Pandora öffnen musste, kann dahinstehen – offen ist sie. Das Verrückte dabei ist, das Problem haben die Vermieter sich selbst eingebrockt. Geklagt hat nämlich ein Vermieter, der bei der Heizkostenabrechnung die tatsächlich größere Fläche als die vereinbarte zugrunde gelegt hat. Er wollte die Differenz von gut 42 Euro. Er hat sie bekommen. An der eingebrockten Suppe löffeln jetzt alle.