Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen sorgfältig prüfen

Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen sorgfältig prüfen

In den letzten Wochen des vergangenen Jahres haben viele Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 erhalten. Die Betriebskostenabrechnung enthält die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, des Kaltwasserverbrauches und der umlagefähigen Kosten wie z.B. Handwerker, Hausreinigung, Hausstrom etc. Die Betriebskostenabrechnung sollte allerdings nicht ohne „kritische Nachprüfung" akzeptiert werden. Dies gilt bei Heizkosten und bei den sonstigen Kosten wie Handwerker-, Reinigungs,- und Gartenpflegekosten. Gesetzliche Grundlagen hierfür enthalten die Heizkosten- und die Betriebskostenverordnung.

Dem Mieter darf auf einer Nachprüfung und Korrektur der Betriebskostenabrechnung bestehen

Nach der Vorschrift des § 556 Abs.3 BGB können Vermieter die inhaltlichen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer Frist von einem Jahr gegenüber dem Vermieter geltend machen. Stellen sich nach einer Prüfung „Unregelmäßigkeiten" heraus, sollte der Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung so schnell wie möglich eingereicht werden. Bei vielen Betriebskostenabrechnungen sind insbesondere im Bereich der Heizkosten deutliche Steigerungen im Vergleich zu den Vorjahren erkennbar.

Heizkosten dürfen nicht nur auf der Grundlage der an den Energieversorger z.B. Gaslieferant gezahlten Kosten berechnet werden. Nach der Vorschrift des § 7 Abs.2 der Heizkostenverordnung sind davon die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage und Kosten der verbrauchten Brennstoffe umfasst. Heizkosten dürfen nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (BGH Urt.v.01.02.2012 VIII ZR 156/11).

Die Betriebskostenabrechnung kann auch im Hinblick auf die Umlage sonstiger Kosten fehlerbehaftet sein. Nach der Vorschrift des § 1 Abs.1 S.2 Betriebskostenverordnung dürfen z.B. Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten in Ansatz gebracht werden, die entstanden wären, wenn eine Drittfirma mit der Durchführung beauftragt worden wäre. Hierfür reicht aus, dass die entstandenen Kosten nachvollziehbar dargelegt werden (BGH, Urt.v.14.11.2012 - VIII ZR 41/12). Eine kritische Prüfung ist dennoch angezeigt und erforderlich. Nicht alle Kosten sind zugleich nachvollziehbar entstanden. Bestehen begründete Zweifel, sind diese dann im Einzelfall zu bestreiten.

Fazit

• Betriebskostenabrechnungen
  
  
  
  müssen den formellen Vorgaben der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung
  
  
  
  entsprechen
• Heizkosten
  
  
  
  dürfen nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten
  
  
  
  Brennstoffes abgerechnet werden
• Sonstige
  
  
  
  Betriebskosten u.a. Kosten für Hausmeister und Gartenpflege dürfen nach
  
  
  
  Kosten für eine Drittfirma angesetzt werden. Eine kritische Nachprüfung
  
  
  
  ist allerdings angezeigt
• Stellen sich bei
  
  
  
  der Nachprüfung inhaltliche Fehler heraus, sollten betroffene Mieter umgehend
  
  
  
  auf der Korrektur des 
  
  
  
  Nachzahlungsbetrages bzw. auf der Erstattung bestehen.
• Gegebenenfalls
  
  
  
  muss sich der Vermieter nochmals mit den Einwendungen auseinandersetzen.
• Eine Nachzahlung
  
  
  
  sollte. zunächst ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erfolgen.