Die Hausgeldabrechnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind, wissen Sie sicherlich, dass nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten auf die einzelnen Eigentumswohnungen in periodisch aufzustellenden Wirtschaftsplänen sowie anschließend aufgrund einer Jahresabrechnung erfolgt.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres haben Sie als Wohnungseigentümer ein Recht zu erfahren, wie Ihre Mittel verwendet wurden.

Es geht also um Ihr Geld!

Deshalb hat der Verwalter über die Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in Anlehnung an § 259 BGB eine Abrechnung aufzustellen (§ 28 Absatz 3 WEG). Dabei sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Wirtschaftsjahr in einer Jahresgesamtabrechnung einzustellen und in Einzelabrechnungen nach jeweils geltendem Kostenverteilungsschlüssel objektbezogen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen.

Dabei erfüllt die Jahresabrechnung im Wesentlichen drei Funktionen:

1. Sie stellt für die Wohnungseigentümer eine Informationsgrundlage dar welche Einnahmen und Ausgaben insgesamt in der Wohnungseigentumsanlage im Wirtschaftsjahr angefallen sind (so genannte Gesamtabrechnung).
2. Weiterhin sollen die Wohnungseigentümer über den Stand der Bankkonten und das Barvermögen der Gemeinschaft zu Beginn und zum Ende eines Wirtschaftsjahres informiert werden (sogenannter Kontenabgleich).
3. Durch die Abrechnung erfolgt die Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten und saldiert den Einnahmen- und Ausgabenanteil je Eigentumseinheit mit den je dieser Einheit geleisteten Wohngeldvorauszahlungen, sodass sich je Einheit entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergibt (Einzelabrechnung).

Hiermit soll gewährleistet werden, dass die Tätigkeit des Verwalters kontrolliert werden kann, er also insbesondere sämtliche der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Gelder eingezogen und die vorhandenen und erlangten Geldmittel ordnungsgemäß eingesetzt hat.

Nach der ständigen Rechtsprechung muss dabei die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellungsämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten, sodass für einen Wohnungseigentümer ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen die Abrechnung verständlich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 17. Mai 1993 – 15 W 260/92, NJW-RR 1993, 847; OLG Celle, Beschluss vom 8. Juni 2005 – 4 W 107/05, ZMR 2005,718).

Die Jahresabrechnung muss neben den Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen die Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten (vgl. Niederführ/Kümmel/Vandenhouten, § 28 WEG, Rn 60), da nur so durch eine Subtraktion der Ausgaben und Addition der Einnahmen eine rechnerische Nachprüfung möglich ist. Um z. B. einen Kontenabgleich vorzunehmen, muss eine Plausibilitätsrechnung ohne Weiteres möglich sein, das heißt der Kontoanfangsbestand plus die Einnahmen abzüglich der Ausgaben muss den Kontoendbestand ergeben (vgl. Becker, Kümmel, Ott, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. 2010 Rn. 741 = S. 272).

Über die Jahresabrechnung ist – damit diese rechtsverbindlich wird – eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer erforderlich. Wenn eine Jahresabrechnung nicht den vorstehenden Anforderungen genügt, also wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann ein Mehrheitsbeschluss gem. § 46 Abs. 1 WEG erfolgreich angefochten werden.

Sollten Sie mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung eine Jahresabrechnung erhalten, die Sie nicht nachvollziehen können, erscheint es ratsam, rechtzeitig einen auf dieses Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, können Sie sich jederzeit an mich wenden.

Ihr

André Wegner

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht