Vorschussklage durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Fall:

Ein Bauträger hat ein Mehrfamilienhaus errichtet und sämtliche Eigentumswohnungen veräußert. Nach Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in einem Selbständigen Beweisverfahren gutachterlich ermitteln lassen, dass das Gefälle der Entwässerung im Außenbereich mangelhaft ist, an einem Teil der Außenfassade Flecken bestehen sowie in einer Wohnung Rissbildungen vorhanden sind.

Im Zuge einer anschließenden Klageerhebung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat diese erklärt, die Mängelrechte an sich gezogen zu haben. Weder im Selbständigen Beweisverfahren noch im nachfolgenden Klageverfahren hat sie für diese Behauptung einen Beweis unter Vorlage eines Mehrheitsbeschlusses angetreten.

Die Entscheidung:

Die Klage ist an der nicht nachgewiesenen Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft gescheitert: Zwar steht es einer Eigentümergemeinschaft frei, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübungsrechte der einzelnen Erwerber aus den jeweiligen Kaufverträgen hinsichtlich der ordnungsgemäßen Herstellung des Wohnungseigentums per Mehrheitsbeschluss an sich zu ziehen. Im Prozess muss die WEG die Erfüllung der Bedingungen für eine gesetzliche Prozessstandschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 S. 3 HS 2 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darlegen und beweisen. In entsprechender Weise hat die WEG Beweis anzutreten für ihre Legitimation zur Vorschussanforderung hinsichtlich der Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Unverzichtbar ist folglich eine mehrheitliche Beschlussfassung durch die WEG, wobei auch die Vergemeinschaftung durch Mehrheitsbeschluss erfolgt.

Hier hat die WEG in keiner Weise durch Vorlage von Sitzungsprotokollen oder sonstige Belege Beweis für das Vorliegen eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses angetreten. Konsequent hat das Gericht wegen des fehlenden Nachweises der Prozessstandschaft der WEG, also wegen deren nicht belegter Aktivlegitimation, den Anspruch zurückgewiesen.

Mit derselben Konsequenz hat das Gericht am Rande ausgeführt, dass bereits für die Einleitung des Selbständigen Beweisverfahrens keine Aktivlegitimation nachgewiesen worden sei, weshalb schwere Bedenken bezüglich einer Verjährungshemmung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB (Einleitung des Selbständigen Beweisverfahrens) bestehen.

Anmerkung:

Klagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern – zumindest – einen darauf gerichteten Mehrheitsbeschluss.

(LG Karlsruhe, Urteil vom 20. Juli 2018 – Az.: 6 O 320/17)