Die Teilungsversteigerung der Immobilie während des Trennungsjahres

Die Eheleute haben während bestehender Ehe gemeinsam eine Immobilie erworben und werden als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Zusammenhang mit der Trennung der Eheleute entsteht häufig nicht nur Streit über die künftige Nutzung der Immobilie. Gerade in Anbetracht bestehender Unterhaltsverpflichtungen kann im zeitlichen Zusammenhang mit der Trennung ein Bedürfnis bestehen, die Immobilie wegen knapper wirtschaftlicher Verhältnisse zu verwerten. 

Doch ist dies auch während der Trennungszeit möglich, wenn sich einer der beteiligten Ehegatten gegen den einvernehmlichen Verkauf der Immobilie wehrt und auf die Aufrechterhaltung der Gemeinschaft besteht?

Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft

Scheitert der einvernehmliche freihändige Verkauf der Immobilie oder die Einigung zur Übernahme durch einen der beiden Ehegatten, kennt das Gesetz nur die Möglichkeit, einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft geltend zu machen. Dies geschieht in der Praxis dadurch, dass einer der beiden beteiligten Ehegatten einen Antrag beim zuständigen Vollstreckungsgericht stellt (sog. Teilungsversteigerung). Die Immobilie wird durch diesen Antrag einem Bieterkreis eröffnet und abschließend durch Zuschlag verwertet.

Probleme der Verwertung während der Trennungszeit - § 1365 BGB

Gerade während der Trennungszeit bestehen jedoch für den antragstellenden Ehegatten einige Probleme, die es bereits vor Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens zu beachten gibt. Beispielhaft sei folgendes Problem geschildert:

Sind die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet, können güterrechtliche Beschränkungen eingreifen. Stellt die Immobilie wirtschaftlich betrachtet das Vermögen im Ganzen dar, d.h. sind neben dem Eigentum an der Immobilie keine weiteren Vermögenswerte vorhanden, kann der andere Ehegatte die Teilungsversteigerung gar (vorläufig) verhindern. Denn Verfügungen über das Vermögen im Ganzen bedürfen grundsätzlich vorab, d.h. vor Einleitung des Versteigerungsverfahrens, der Zustimmung des anderen Ehegatten. 

Ziel: Verhindern der Teilungsversteigerung

Eine solche Zustimmungserklärung wird jedoch in den meisten Fällen nicht zu erhalten sein. Der Ehegatte wird vielmehr versuchen, die Teilungsversteigerung der Immobilie durch einen sog. Drittwiderspruchsantrag zu verhindern. Das Ziel dieses Drittwiderspruchsantrages ist es, die Teilungsversteigerung durch das Gericht für unzulässig zu erklären. Das Vollstreckungsgericht prüft nämlich nicht von Amts wegen, ob güterrechtliche Beschränkungen die Versteigerung der gemeinsamen Immobilie verhindern.

Für den antragstellenden Ehegatten können, sofern der Drittwiderspruchsantrag Erfolg hat, gleich mehrere Nachteile entstehen:

Die Teilungsversteigerung der Immobilie wird für unzulässig erklärt. Die zwangsweise Verwertung der Immobilie führt nicht zum Ziel, die Immobilie kann nicht "versilbert" werden.

Der den Versteigerungsantrag stellende Ehegatte hat zudem die Kosten zu tragen, die im Zusammenhang mit dem Drittwiderspruchsantrag stehen. Da sich der Streitwert (Wert zur Kostenberechnung) nach dem Immobilienwert richtet, kann das Unterliegen im Verfahren schnell mehrere tausend Euro kosten.

Fazit: 

Vor der Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens sollten bereits die Folgeschritte und Folgeprobleme gut bedacht sein. Fehler können hohe Folgekosten nach sich ziehen. Durch die Komplexität des Teilungsversteigerungsverfahrens ist Strategie und eine gute anwaltliche Beratung unerlässlich.