Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum im spanischen Wohnungseigentumsrecht

Als spanische Rechtsanwältin (Abogada), die viele Mandanten in Spanien in Immobilienangelegenheiten berät, werde ich oft gefragt, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümergemeinschaft Teile des Gemeinschaftseigentums vermieten darf. Hierauf gibt es, wie so oft in rechtlichen Belangen, keine einfache Antwort. Ein aktuelles Urteil der Audiencia Provincial (Landgericht) Madrid veranschaulicht allerdings sehr gut, wo wichtige Grenzen verlaufen (AP Madrid, Sección 25, Urteil nº 299/2022, vom 13. September 2022. Berufung nº 125/2022).

Vermietung von Gemeinschaftseigentum

In dem genannten Fall ging es um eine Wohnanlage, in der die Eigentümergemeinschaft beschlossen hatte, ein Areal dessen nicht begrenzte Fläche bis zu diesem Zeitpunkt allen Eigentümern zur freien Nutzung zur Verfügung stand, mit Markierungen auszustatten, auf diese Weise in individuellen Stellplatzgrößen genau einzugrenzen, und für fünf Jahre an einzelne Eigentümer zu vermieten. In einer späteren Versammlung wurden die Konditionen hinsichtlich der Vermietung, für die Gemeinschaft noch einmal verschlechtert, ohne die erforderliche Mehrheit zu erreichen. Dagegen klagten mehrere Eigentümer.

Urteil des Berufungsgerichts zur Vermietung

Das Gericht gab den Klägern teilweise Recht. Grundsätzlich dürfe die Gemeinschaft Teile des Gemeinschaftseigentums vermieten, wenn sie bisher keinem speziellen Zweck dienten. Dafür reiche nach Art. 17 Abs. 3 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal - LPH) eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, auf welche drei Fünftel der Beteiligungsquoten entfallen aus.

Allerdings hatte die Gemeinschaft hier in einer späteren Versammlung die Konditionen der Vermietung noch einmal deutlich verschlechtert (längere Vertragslaufzeiten und niedrigere Mieten), ohne die ursprüngliche, für die Eröffnung der erste Vermietungsoption erforderliche Mehrheit (doppelte 3/5 Mehrheit) zu erreichen. Dies erklärte das Gericht für nichtig. Änderungen eines einmal gefassten Vermietungsbeschlusses dürften die Gemeinschaft nicht schlechter stellen und bräuchten dieselbe qualifizierte Mehrheit, die bereits für die auf die ursprüngliche Vermietung gerichtete Beschlussfassung erforderlich war.

Nach einem ersten Beschluss mit doppelter 3/5 Mehrheit (Stimmen und Beteiligungsquoten), könne also nicht mit lediglich einfacher Mehrheit der Stimmen und Quoten, eine wesentliche Änderung zum Nachteil der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Voraussetzungen für die Vermietung von Gemeinschaftseigentum

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet danach, ob das zu vermietende Gemeinschaftseigentum bisher einem speziellen Zweck diente oder nicht:

- Diente es keinem speziellen Zweck, genügt für die Vermietung eine 3/5-Mehrheit der Eigentümer und Beteiligungsquoten.

- War es dagegen einem bestimmten Zweck gewidmet, ist Einstimmigkeit erforderlich, da dann faktisch die Zweckbestimmung geändert wird, und eine Entwidmung eintritt.

- Soll Gemeinschaftseigentum dauerhaft einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen werden, ist ebenfalls Einstimmigkeit nötig, da dies einer Änderung der Teilungserklärung gleichkommt.

Wichtig ist auch, dass es sich tatsächlich um eine Vermietung mit Gegenleistung handelt. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an einzelne Eigentümer wäre nur einstimmig möglich.

Fazit

Das Urteil zeigt, dass Eigentümergemeinschaften in Spanien durchaus Spielräume haben, Teile des Gemeinschaftseigentums zu vermieten und so Einnahmen zu erzielen. Allerdings müssen sie die gesetzlichen Mehrheitserfordernisse beachten, die davon abhängen, wofür das Eigentum bisher genutzt wurde. Einmal getroffene Vermietungsbeschlüsse können später nur unter denselben Voraussetzungen geändert werden. Deutsche Eigentümer in Spanien sollten die Beschlüsse ihrer Gemeinschaft daher genau prüfen und notfalls auch gerichtlich gegen unzulässige Vermietungen vorgehen. Mit der richtigen Argumentation stehen die Chancen gut, sein Recht durchzusetzen.

Weiterführende Hinweise

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