Die Wohnungseigentümergemeinschaft in Corona-Zeiten, Teil 3

Die Wohnungseigentümergemeinschaft in Corona-Zeiten, Teil 3

Der Coronavirus stellt vieles auf den Kopf und setzt die Wirtschaft unter Druck. Betroffen sind davon auch die Wohnungseigentümergemeinschaften, die aufgrund der immer noch geltenden Kontaktverbote grundsätzlich keine Eigentümerversammlungen durchführen können. Der Gesetzgeber hat deswegen einige vorübergehend wirksame Sonderregelungen in Kraft gesetzt, über die bereits in einem ersten Rechtstipp zu diesem Thema informiert wurde. Diesen Tipp können Sie hier nachlesen. Außerdem ging es in einem zweiten Teil um Alternativen bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen (hier nachzulesen).

Hier sollen jetzt noch einige weitere ergänzende und hoffentlich hilfreiche Hinweise für die WEG und deren Verwalter in den Zeiten der Corona-Pandemie in Bezug auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gegeben werden:

Dringliche Maßnahmen ergreifen – aber nicht übertreiben

Wegen der bereits bestehenden gesetzlichen Notgeschäftsführungsbefugnis hat es der Gesetzgeber nicht für notwendig erachtet, dem Verwalter weitere Notkompetenzen zuzugestehen, während die Covid-19-Pandemie Deutschland im Griff hat. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG darf ein Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gesellschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen auch ohne Beschlussfassung. Ein dringender Fall liegt vor, wenn eine vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist.

Diese Voraussetzung wird regelmäßig vorliegen, solange die realistische Gefahr einer Ansteckung mit einem noch weitgehend unerforschten Virus besteht. Das bedeutet allerdings nicht, dass nun jede bereits geplante, aber noch nicht beschlossene Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden darf. Notgeschäftsführungbefugnis ist kein Freifahrtschein für übereifrige Verwalter oder Eigentümer. Es muss sich immer um dringend notwendige Maßnahmen handeln, die keinen Aufschub dulden und durchgeführt werden müssen, bevor eine Versammlung wieder möglich ist.

Maßnahmen-Finanzierung während der Notgeschäftsführung

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die im Rahmen der Notgeschäftsführung vom Verwalter veranlasst werden, sind aber auch finanziell in rein tatsächlicher Hinsicht limitiert. Denn die Kosten für diese Maßnahmen sind vom Verwalter aus dem Vermögen der Wohnunggemeinschaft zu begleichen. Das ist entweder die Instandhaltungsrücklage oder auch das laufende Geschäftskonto.

Aus einer Sonderumlage sind solche Maßnahmen nicht zu finanzieren, da man hierfür immer ein Beschluss benötigt. Dann wird man im Zweifel aber auch über die Maßnahme selbst abstimmen können und eine Notgeschäftsführung ist nicht zulässig.

Sonderumlage ohne Beschluss: keine Pflicht, aber auch kein Geld zurück

Wenn die Verwaltung ohne Beschluss einer Sonderumlage fordert, dann sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, dies zu bezahlen. Eine entsprechende Klage liefe also ins Leere. Wenn ein Wohnungseigentümer auf eine entsprechende Anforderung aber trotzdem zahlt, kann er dieses Geld nach der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht zurückfordern. Dieses Geld ist dann erst einmal im „Haushalt“ der WEG und ein Ausgleich erfolgt erst im Rahmen der später durchführten Jahresabrechnung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit schon.