Eigenbedarfskündigung eines Vermieters - Die Schranken

In den letzten Wochen wurde immer wieder über Kündigungen von Mietsräumen durch Vermieter berichtet, die ihre langjährigen Mieter kündigten, um in dessen Wohnungen mit Hilfe der Stadt bzw. der Gemeinden Flüchtlinge unterbringen zu können.

Doch: Wann dürfen Vermieter überhaupt kündigen?

Generell wird dem Vermieter durch den Gesetzgeber ein ordentliches Kündigungsrecht durch Art. 573 Abs. 1 BGB gewährt. Allerdings ist die Voraussetzung, dass ein „besonderes Interesse” des Vermieters besteht.

Beispiele eines „besonderen Interesses” werden in Art. 573 Abs. 2 aufgezeigt. Dem Vermieter steht danach ein Recht auf Kündigung der Mietwohnung zu, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Nr. 1) oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Nr. 3)

Neben diesen Unterfällen gibt es zusätzlich den Kündigungsgrund aus besonderem Interesse durch Eigenbedarf nach Art. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser stellt in der Rechtsprechung häufig ein Problem dar.

Es stellt sich die Frage: Was ist eine Eigenbedarfskündigung und wann bzw. wie dürfen solche überhaupt vollzogen werden?

In diesem Beitrag sollen die wichtigsten Schranken aufgezeigt werden:

Für wen darf gekündigt werden?

Generell darf nach Art. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für „sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts” kündigen. Nach der Rechtsprechung gilt dies also für Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern sowie für Geschwister (BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02), Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Nicht gekündigt werden darf für entfernte Verwandte. Dazu zählen beispielsweise der Onkel, der Cousin und und die Cousine, die Großnichte, der Großneffe, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebenspartners, die Kinder des Lebensgefährten oder das Patenkind.
Schwieriger gestaltet sich eine Kündigung für Schwager und Schwägerinnen. Eine Kündigung aus Eigenbedarf ist laut BGH nämlich dann möglich, wenn ein besonders enger Kontakt zueinander besteht (BGH, Urteil vom 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08).

Wie kann gekündigt werden?

Zu den Voraussetzungen gegen wen sich eine Kündigung richten kann, muss der Vermieter auch eine Form wahren.
Zum einen muss er in seiner Kündigung benennen, für wen die Wohnung künftig genutzt wird (Möglichkeiten siehe oben) und zusätzlich detaillierte nachvollziehbar begründen, warum diese Wohnung (insbesondere bei mehreren Eigentumswohnungen) für den künftigen Mieter benötigt wird. Auch der Grund für den benannten Kündigungstermin muss dargestellt werden.
Abschließend darf die Wohnung nur weiter zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine künftige Nutzung als Gewerberaum ist kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung.

Worauf achten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Kündigt Ihnen ihr Vermieter aufgrund von Eigenbedarf – keine Panik, zunächst können Sie prüfen, ob die Kündigung zulässig ist. 

Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

• Hat der Vermieter die Kündigungsfrist gewahrt?
• Wurden die oben genannten Formalien eingehalten?
• Stellt der Auszug für Sie eine unzumutbare Härte gem. § 574 BGB dar (beispielsweise aufgrund von Schwangerschaft, Krankheit etc.)
• Ist die Wohnung für den behaupteten Zweck überhaupt geeignet? Kann beispielsweise die Wohnung im 4. Stock für die 80-Jährige Großmutter genutzt werden?
• Gibt es weitere Wohnungen des Vermieters, die er für den Zweck nutzen könnte?
• Lag der Eigenbedarfsgrund schon bei Vertragsschluss vor?

Achtung!
Ein Missbrauch einer Eigenbedarfskündigung besteht nur bei Kenntnis und Wollen der Eigenbedarfskündigung zum Vertragszeitpunkt. Laut Urteil des BGH (04.02.2015 (VIII ZR 154/14)) ist eine solche Kündigungsbegründung demnach wirksam, wenn künftige Geschehen, die den Eigenbedarf begründen, zum Vertragszeitpunkt schon erkennbar waren („Bedarfsvorschau”) der Vermieter jedoch nicht fest entschlossen war, die Kündigung aufgrund Eigenbedarf in Betracht zu ziehen. Es handelt sich dabei um keinen Rechtsmissbrauch.

Rechtstipp:

Bestehen Zweifel für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung, kann der Mieter gegen einen Auszug rechtlich vorgehen. Für spezielle und tiefgründige Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!