Eigentum an einer Freifeld-Photovoltaikanlage

Da es sich vor allem bei Freifeld-Photovoltaikanlagen um teure und langfristige Anlageobjekte handelt, kommt auch der Frage der Eigentumsverhältnisse hinsichtlich solcher Anlagen eine gewichtige Bedeutung zu. Vielfach wird die Anlage nicht vom Grundstückseigentümer errichtet und betrieben, sondern der Betreiber schließt zumeist einen Pachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer über die Nutzung der Freifläche für eine Photovoltaikanlage ab. Weiterhin verlangen meist die finanzierenden Banken eine Übereignung der Photovoltaikanlage zur Besicherung des Finanzierungskredits.

Es stellt sich daher die Frage, ob eine Freifeld-Photovoltaikanlage und auch ihre Bestandteile sonderrechtsfähig sind, oder ob der Grundstückseigentümer durch die Verbindung der Anlage mit dem Grundstück automatisch Eigentümer der Anlage wird. Würde der Grundstückseigentümer und Verpächter automatisch mit der Errichtung der Anlage auch deren Eigentümer, dann hätte der Pächter und Betreiber der Anlage sein Eigentum an den Anlagebestandteilen verloren und die Sicherungsübereignung des Pächters an die Bank wäre auch unwirksam.

Nach § 946 BGB erstreckt sich das Eigentum an einem Grundstück automatisch auch auf eine bewegliche Sache (oder eine Sachgemeinschaft), wenn diese mit dem Grundstück dergestalt verbunden ist, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird. Es fragt sich daher, ob eine Photovoltaikanlage ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.

Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Bei dem Begriff „Gebäude“ ist zu beachten, dass dieser wesentlich enger ist als der Bauwerksbegriff, der eine Rolle bei der Bestimmung der Verjährungsfrist spielt.

Es war lange Zeit fraglich, ob eine Freiflächen-Photovoltaikanlage als fest mit dem Boden verbunden angesehen werden kann. Nunmehr hat aber der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Ausnahme des § 95 I 1 BGB bei solchen Freiflächenanlagen einschlägig ist. Nach dieser Vorschrift gehören solche Sachen gerade nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Nach Ansicht des BGH (Entscheidung vom 22.10.2021) ist eine Freiflächen-Photovoltaikanlage jedenfalls dann nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden, wenn ein Mieter, Pächter oder sonstiger schuldrechtlicher Berechtigter die Anlage mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück verbindet und auch nicht beabsichtigt ist, die Anlage nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen zu lassen

Nach Ansicht des BGH stellt eine Freiflächen-Photovoltaikanlage jedenfalls dann kein Gebäude i.S.d. § 94 BGB dar, wenn sie (nur) aus einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie darin eingesetzten Photovoltaikmodulen besteht.

Damit ist bei solchen Freiflächen-Photovoltaikanlage zunächst klar, dass der Grundstückseigentümer nicht automatisch Eigentümer der Anlage wird.

Es fragt sich aber, ob und ggf. welche Einzelteile der Freiflächen-Photovoltaikanlage sonderrechtsfähig sind, d.h. ob das Eigentum einheitlich bestehen muss oder Eigentum an einzelnen Teilen erworben werden kann.

Sonderrechtsfähig sind z.B. die Solarmodule der Anlage nicht, wenn diese als wesentliche Bestandteile der Anlage anzusehen sind. Nach § 93 BGB sind wesentliche Bestandteile einer Sache, solche, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird.

Der BGH weist in der Entscheidung vom 22.10.2021 darauf hin, dass die Wesentlichkeitsprüfung nicht immer einheitlich vorgenommen wird: Z.B. können die Module bei Errichtung der Anlage keine wesentlichen Bestandteile sein, so dass diese sonderrechtsfähig sind. Jedoch können diese nach einer gewissen Nutzungszeit wesentliche Bestandteile werden, z.B. weil der Ausbau der Module zu wesentlichen negativen Folgen der Gesamtanlage führen würde (der Ausbau der Module könnte ggf. eine komplette Neukonzeption der Photovoltaikanlage erforderlich machten). In dem vom BGH in der Entscheidung vom 22.10.2021 behandelten Fall konnte der BGH diese Entscheidung mangels entsprechender Sachverhaltsangaben nicht entscheiden und verwies an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück.

Dies bedeutet im Ergebnis, dass das Eigentum an einer Freiflächen-Photovoltaikanlage, die auf einem fremden Grundstück errichtet werden, regelmäßig nicht dem Grundstückseigentümer zufällt. Ob gesondert Eigentum an einzelne Anlagen-Teile erworben werden kann, ist im Einzelfall zu entscheiden.