Eigentumswohnung kaufen | Ablauf und Kosten beim Notar

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen und suchen einen Notar?

Warum muss man beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Notar?

Ob als Zuhause für die eigene Familie oder als Kapitalanlage. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen ein wichtiger Schritt in Ihrem Leben.Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sind sie bereit, ihr gesamtes Erspartes zu opfern und Kredite aufzunehmen. Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer geht es meist um viel Geld. Damit keiner von beiden bei diesem wichtigen Geschäft böse Überraschungen erlebt, schreibt der Gesetzgeber zum Schutz aller Beteiligten vor, dass alle Kaufverträge über Eigentumswohnungen nur dann wirksam sind, wenn sie von einem Notar beurkundet werden.

Die Aufgabe des Notars ist es dabei, den Beteiligten als unparteiischer und neutraler Berater zur Seite zu stehen und sie vor Nachteilen zu bewahren. Er erforscht den Willen der Beteiligten, schlägt sachgerechte Regelungen vor und setzt die getroffenen Vereinbarungen anschließend in einen wasserdichten Vertrag um. Käufer und Verkäufer können sich bei Zweifeln oder Fragen in jeder Lage des Verfahrens an den Notar wenden, ohne dass dafür Mehrkosten entstehen. Zögern Sie nicht, Ihren Notar zu fragen. Er beantwortet Ihnen Ihre Fragen gern.

Auf Wunsch der Beteiligten übernimmt der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrages auch die gesamte Abwicklung des Vertrages. Der Notar sorgt dabei für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung für die Beteiligten. Die Beratung ist dabei immer in den Gebühren des Notars enthalten.

Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung

1. Beauftragung des Notars und Ermittlung des Sachverhalts

Zuerst müssen die Beteiligten den Notar mit dem Entwurf eines notariellen Kaufvertrages beauftragen und ihm die dafür erforderlichen Informationen mitteilen. Hierfür stellen wir den Beteiligten dynamische Onlinefragebögen zur Verfügung. Alternativ können Sie auch ein PDF- bzw. Papier-Formular ausfüllen oder persönlich zu uns in die Kanzlei kommen.

Die Verwendung der Formulare dient lediglich dazu, die Abwicklung der Angelegenheit für möglichst komfortabel für die Beteiligten zu gestalten. Selbstverständlich beraten wir Sie aber auch gern persönlich am Telefon oder Vor-Ort in der Kanzlei und helfen Ihnen beim Ausfüllen.

In den meisten Fällen kann der Käufer den Kaufpreis für die Eigentumswohnung nicht sofort aus eigenen Mitteln aufbringen, sondern ist dafür auf einen Kredit angewiesen. Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dies ermöglicht es dem Notar, passende vertragliche Zahlungsfristen vorzuschlagen. Wenn die Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben rechtzeitg zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass die Bestellung der Sicherheit noch im gleichen Termin wie die Beurlundung des Kaufvertrages erfolgen kann. Hierdurch kann der Käufer Kosten einsparen.

(Finanzierungs-) Grundschuld

In den meisten Fällen muss der Käufer für den Kaufpreis einen Kredit aufnehmen. In diesen Fällen verlangt die finanzierende Bank vom Käufer zur Absicherung des Darlehens die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Die Bank möchte sich damit für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann.

Der Notar beurkundet auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden oder Hypotheken und veranlasst für die Beteiligten die Eintragung der Grundschuld als Belastung des Grundstücks im Grundbuch. Weitere Informationen zum Thema Grundschuld finden Sie hier.

Wenn es sich bei dem Kaufvertrag über die Immobilie um einen soganannten Bauträgervertrag handelt, sieht das Gesetz Regelungen zum Schutz des Käufers vor, die der Notar bei der Gestaltung berücksichtigen muss.

Bauträgervertrag

Wird eine Wohnung verkauft, die noch nicht fertiggestellt ist, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Der Verkäufer wird in diesen Fällen als Bauträger bezeichnet. In diesen Fällen sieht das Gesetz zum Schutz des Käufers besondere Regelungen vor. Mehr zum Thema Bauträgervertrag finden Sie hier.

2. Entwurf des Kaufvertrages durch den Notar und Übersendung an die Beteiligten

Im zweiten Schritt erstellt der Notar einen an die individuellen Bedürfnisse der Beteiligten angepassten „maßgeschneiderten“ Entwurf des Kaufvertrages. Änderungen nimmt der Notar nach Absprache mit den Beteiligten jederzeit ohne Mehrkosten vor. Gleichzeitig stimmt der Notar mit den Beteiligten einen Termin für die Beurkundung ab.

14-Tägige Bedenkfrist bei Verbrauchern

Für viele Fälle zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber eine Bedenkfrist von 14 Tagen zwischen der Übersendung des Entwurfs des Kaufvertrages und dem Termin zur verbindlichen Unterschrift vorgeschrieben. Vorher darf der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.

Ein Wohnungskauf ist ein kein alltägliches Geschäft. Anders, als zum Beispiel an der Supermarktkasse, wird der Käufer nicht bereits mit Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Wohnungsschlüssel, Eigentümer der Eigentumswohnung. Bei einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nämlich erst dann Eigentum an der Wohnung, nachdem er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch sind noch zahlreiche Zwischenschritte erforderlich, um die sich der Notar für die Beteiligten kümmert. Für diese „Schwebezeit“ sieht der notarielle Kaufvertrag daher zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Absicherungen vor.

a) Fälligkeit des Kaufpreises

Der Käufer möchte den Kaufpreis verständlicherweise erst dann zahlen, wenn er sicher sein kann, dass er das unbelastete Eigentum an der Wohnung sicher erhalten wird. Der Notar wird zu diesem Zweck in dem Kaufvertrag bestimmte Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises definieren. Erst wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Käufer zahlen. Meistens wird der Notar in diesem Zusammenhang beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen oder privaten Erklärungen einzuholen und die erforderlichen Anträge zu stellen. Der Notar entlastet die Käufer und Verkäufer, indem er diese aufwendigen Vorgänge für sie übernimmt. Liegen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vor, teilt er dies dem Käufer mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Anschließend kann der Käufer zahlen, ohne ein Risiko einzugehen.

Eine weitere Variante ist die Bezahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto löst zusätzliche Gebühren für die Beteiligten aus. Abgesehen von wenigen Ausnahmefällen ist ein Notaranderkonto heute jedoch in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich, da es bessere oder gleichwertige vertragliche Gestaltungsköglichkeiten gibt. Gern prüfen wir für Sie, ob die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Normalerweise muss ein Gläubiger, der meint eine Forderung gegen einen anderen zu haben, den anderen erst einmal erfolgreich verklagen, um in das Vermögen des anderen die Zwangsvollstreckung betreiben zu können. Das ist langwierig und teuer. Um dies zu verhindern, verlangen sowohl der Verkäufer (im Kaufvertrag) als auch die finanzierende Bank (im Rahmen der Grundschuldbestellung), dass der Käufer ein Schuldanerkenntnis abgibt und sich wegen des Anspruchs des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung und zugunsten der finanzierenden Bank wegen des Anspruchs auf Rückzahlung des Darlehens der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Kommt der Käufer diesen Pflichten nicht nach, braucht der Gläubiger den Käufer wegen des Anspruchs nicht extra zu verklagen. Er kann in diesem Fall vom Notar vielmehr die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Vertrages verlangen. Aus dieser vollstreckbaren Ausfertigung des Notars kann dann genau wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betrieben werden.

Notaranderkonto

In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an die Bank des Verkäufers. Manchmal kann es aber im Interesse der Beteiligten sein, dass der Notar auch zur Kaufpreiszahlung eingeschaltet wird. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dann zunächst auf das Anderkonto des Notars ein. Das Anderkonto ist zwar ein Konto des Notars, das dort liegende Geld gehört jedoch nicht ihm, sondern einem Dritten (sog. Fremdgeld). Im Kaufvertrag legen Verkäufer und Käufer fest, unter welchen Voraussetzungen der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen darf.

b) Wer darf was innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?

Alle Eigentümer der Wohnungen bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Eigentümer Mitglied dieser Gemeinschaft. Die „Spielregeln“ für diese Gemeinschaft hat der Gesetzgeber im Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) geregelt. In den allermeisten Fällen werden die gesetzlichen Regelungen jedoch durch eine notarielle „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ ergänzt, erweitert oder abgeändert.

Teilungserklärung

In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden wird. In dem beigefügten Grundriss sind diese Räume einheitlich mit derselben Zahl gekennzeichnet.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Zuständig für die die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die örtliche Baubehörde.

Gemeinschaftsordnung

Ein Haus und das Grundstück, auf dem es steht, bilden normalerweise eine untrennbare rechtliche Einheit. Wer Eigentum an dem Grundstück erwirbt, ist automatisch immer auch Eigenümer des darauf befindlichen Hauses. Wird ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, wirkt dies wie eine unsichtbare rechtliche Trennschicht zwischen Haus und Gründstück. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt Eigentümer, während der Erwerber eines Erbbaurechts auf dem Grundstück des Eigentümers ein eigenes Haus haben (entweder ein neues bauen oder ein vorhandenes nutzen) darf. Dafür, dass der Eigentümer dem Erbbauberechtigten dies erlaubt, erhält er von ihm einen jählichen Geldbetrag, den sogenannten Erbbauzins. Erbbaurechte können wie Grundstücke selbstständig belastet oder veräußert werden.

Jede Wohnungseingetümergemeinschaft hat einen Verwalter und hält jähriche Eigentümerversammlungen ab, deren Beschlüsse für alle Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungeigentümer wichtige bindende Folgen haben können. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte daher vor der Beurkundung die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung selbst einsehen und genaustens prüfen. Aus diesen wichtigen Dokumenten ergibt sich die genaue Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Auch über das Hausgeld und die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sollte sich der Käufer vorab informieren.

Eigentümerversammlung

In der jährlich stattfindenden Eingetümerversammlung übt der Wohnungseigentümer seine Rechte aus. Sie ist das oberste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse gelten automatisch für und gegen den Käufer. Für jedes Jahr wird ein Wirtschaftsplan aufgestellt, aus dem sich die bevorstehenden finanziellen Belastungen ergeben. Damit er nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erlebt (z.B. die Erhebung einer Sonderumlage für eine beschlossene Sanierungsmaßnahme), sollte er sich diese Beschlüsse vor dem kauf genau ansehen.

Verwalter der Hausanlage

Der Verwalter der Hausanlage wird von de Gemeinschaft der Wohnungeigentümer bestellt. Er hat für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dafür, dass die Einzelnen Wohnungseigentümer ihren rechtlichen Pflichten nachkommen, wie beispielsweise der Zahlung des monatlichen Hausgeldes. Er führt zudem die BEschlusssammlung, in der die in der Vergangenheit von der Wohnunseigentümergemeinschaft geschlossenen Beschlüsse aufgeführt sind.

c) Wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer wird rechtlich erst mit der Eintragung ins Grundbuch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Oft wünschen die Beteiligten jedoch, dass der Käufer schon vorher das Haus oder Grundstück wie ein Eigentümer benutzen dürfen soll (sog. wirtschaftlicher Übergang). Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten (z.B. Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren). Auf der anderen Seite stehen ihm ab dem wirtschafltichen Übergang auch alle Nutzung aus dem Grundstück zu, zum Beispiel Mieteinnahmen. Der Zeitpunkt des wirtschafltichen Übergangs wird im Kaufvertrag festgelegt. Meistens erhält der Käufer den Hausschlüssel erst, nachdem er den Kaufpreis gezahlt hat.

d) Übergang des Eigentums

Der Verkäufer hat ein Interesse daran, sein Eigentum an dem Grundstück nicht aufzugeben, bevor der Kaufpreis bezahlt ist. Aus diesem Grund wird der Notar im Kaufvertrag angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumscheibung erst dann beim Grundbuchamt zu stellen, wenn ihm gegenüber nachgewiesen wurde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

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Auflassung

Das Grundstück kann, anders als bei beweglichen Sachen, nicht physisch „übergeben“ werden. An die Stelle der physischen Übergabe tritt daher beim Erwerb einer Immobilie die Auflassung. Bei der Auflassung erklären Käufer und Verkäufer schriftlich, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll.

(WEG)

e) Wem gehört was bei einer Eigentumswohnung nach dem WEG?

Eine Möglichkeit der Teilung eines Grundstücks besteht darin, dass Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen. Dabei bleibt das Grundstück als solches im Grundbuch bestehen, wie es ist. Zusätzlich werden jedoch für dieses Grundstück im Grundbuch eigene Wohnungseigentums-Grundbücher angelegt. Durch einen Aufteilungsplan wird die Fläche des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude immer zwangsläufig 2 verschiedene Arten von Eigentum aufgeteilt: Das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum.

Grundbuch

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, welches eine Abteilung des Amtsgerichts ist.  Aus dem Grundbuch ergeben sich die genaue Beschreibung des Grundstücks, wer der Eigentümer ist und mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Grundschulden, Hypotheken u.a.). Es ist ein Register, auf das man sich verlassen kann. Der Notar sieht das Grundbuch bei jedem Grundstückskaufvertrag für die Beteiligten ein und erläutert ihnen dessen Inhalt.

Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt dabei immer zwangsläufig 2 verschiedene Arten von Eigentum:

aa) Gemeinschaftseigentum

Zum einen erhält der Käufer einen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, also am gesamten Grund und Boden sowie dem darauf befindlichen Gebäude.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und alle Räume des Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind. Dies sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes sowie alle Bereiche des Gebäudes und der Außenflächen des Grundstücks, die gemeinschaftlich genutzt werden (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen).

bb) Sondereigentum

Zum anderen erwirbt er Sondereigentum an bestimmten Räumen innerhalb des Gebäudes, die nur ihm zur alleinigen Nutzung zustehen sollen.

Sondereigentum

Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze, die einem bestimmten Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden und an dem nur er Eigentum hat. Welche Räume innerhalb eines Gebäudes welchem Wohnungseigentümer als Sondereigentum zugewiesen sind, ergibt sich aus der Teilungserklärung.

cc) Sondernutzungsrechte

Eine weitere Möglichkeit, einzelnen Miteigentümern an dem Grundstück einzelne Rechte an bestimmten Räumen oder Flächen einzuräumen, besteht in der Schaffung von Sondernutzungsrechten.

Sondernutzungsrecht

Es kann vorkommen, dass bestimmte Räume oder Flächen aus rechtlichen Gründen nicht einem bestimmten Wohnungseigentümer als Sondereigentum zugewiesen werden können und sie daher zwingend im Gemeinschaftseigentum verbleiben müssen. Um dem Wohnungseigentümer in diesen Fällen dennoch eine dem Sondereigentum möglichst nahekommende Rechtsposition zu verschaffen, kann ihm unter Umständen ein Sondernutzungsrecht an Räumen oder Flächen eingeräumt werden, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Diese Räume oder Flächen darf dann nur der Sondernutzungsberechtigte nutzen (z.B. Terrassen, Freiflächen oder oberirdische PKW-Stellplätze).

3. Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages liest der Notar den gesamten Vertragstext laut vor, erklärt die wichtigsten Punkte und beantwortet den Beteiligten alle sich ergebenden Fragen. Anschließend wird die Urkunde von allen Beteiligten und zuletzt vom Notar unterschrieben. Das Original der Niederschrift wird vom Notar nach der Beurkundung sicher und vertraulich verwahrt.

Beurkundung

Der Notar bespricht und erläutert den Vertrag mit den Beiteiligten. Dabei ist er verpflichtet, den Vertrag vollständig vorzulesen, damit nichts übersehen wird. Sind die Beteiligten mit dem Vertrag einverstanden, unterschreiben Sie ihn. Anschließend bestätigt der Notar durch seine Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original der Niederschrift wird anschließend sicher und vertraulich vom Notar verwahrt und zusätzlich bei der Bundesnotarkammer in einem digitalen Urkundenarchiv hinterlegt.

4. Abwicklung des Kaufvertrages

Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Abwicklung des Kaufvertrages. Er besorgt die behördlichen Genehmigungen, stellt beim Grundbuchamt die nötigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch, wie zum Beispiel von Grundschulden.

a) Schutz des Käufers: Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch

Eine der wichtigsten Aufgaben des Notars ist es, die Parteien vor sogenannten ungesicherten Vorleistungen zu bewahren. Er muss verhindern, dass der Käufer riskiert den Kaufpreis zu bezahlen ohne am Ende auch Eigentümer des (lastenfreien) Grundstücks zu werden. Zudem muss er Vorkehrungen dafür treffen, dass der Verkäufer sein Eigentum an dem Grundstück nicht verliert, solange die Zahlung des Kaufpreises nicht gesichert ist.

(Auflassungs-) Vormerkung

Die Auflassungsvormerkung „reserviert“ das Grundstück für den Käufer. Durch sie ist er vor dem zwischenzeitlichen Eigentumserwerb Dritter am Grundstück sowie vor der Insolvenz des Verkäufers geschützt. Die Vormerkung wird auf Antrag des Notars in das Grundbuch eingetragen.

b) Schutz des Käufers: Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen

Zum Schutz des Käufers überwacht der Notar die im Kaufvertrag definierten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Er holt die sogenannte Negativ-Bescheinigung bei Vorkaufsrechten ein, besorgt erforderliche Genehmigungen und kümmert sich um die Freistellung des Grundstücks von bestehenden Belastungen, z.B. Grundschulden).

c) Fälligkeitsmitteilung an den Käufer

Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer dies mit und fordert ihn auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

d) Erklärung der Auflassung durch den Notar

Nach Bestätigung der Zahlung durch den Verkäufer stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums.

Notarkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Notarkosten für den Kauf einer Immobilie sind gesetzlich festgelegt

Die Notargebühren beim Hauskauf sind für alle Notare in Deutschland gesetzlich festgelegt. Jeder Notar kostet also gleich viel. Die Notarkosten für einen Immobilienkaufvertrag orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Maßgeblich sind dabei der Wert des Geschäfts (z.B. Kaufpreis für den Kaufvertrag) und die vom Notar vorzunehmenden Tätigkeiten. Gebührenvereinbarungen jeder Art sind dem Notar gesetzlich verboten.

Das notarielle Kostenrecht hat einen weiteren Vorteil: Die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.

Die Kosten für einen typischen Immobilienkauf sollen anhand des folgenden Beispiels veranschaulicht werden. Gern können wir Ihnen die voruassichtlichen Gebühren für Ihren Hauskauf auch konkret ausrechnen. Sprechen Sie uns einfach an.