Eigentumswohnung – Wie Verwalter abberufen?

[image]Einzelne Wohnungseigentümer können einen Verwalter nur abberufen, wenn keine andere Entscheidung mehr vertretbar ist. Den übrigen Wohnungseigentümern steht dabei ein Beurteilungsspielraum zu. Weil er mit der Arbeit der Verwalterin nicht zufrieden war, verlangte das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft deren Abberufung. Um das zu beschließen, bat der Mann die Gemeinschaft schriftlich, eine außerordentliche Eigentümerversammlung abzuhalten. Kein Mitglied reagierte jedoch darauf.

Vorbefassung der Eigentümerversammlung ausnahmsweise entbehrlich

Aus diesem Grund war seine spätere Klage aber gerade noch zulässig. Denn zu einer Abberufung per Klage ist in der Regel ein vorheriger erfolgloser Antrag auf Abberufung in der Versammlung erforderlich. Zugute kam dem Kläger hier, dass er auf seinen schriftlichen Wunsch auf ein außerordentliches Zusammenkommen keine Antwort erhalten hatte. Die Richter schlussfolgerten deshalb, dass selbst bei deren Zustandekommen der Antrag des Klägers gescheitert wäre. Dieser Erfolg blieb dem Wohnungseigentümer aber auch vor Gericht versagt.

Beurteilungsspielraum, soweit andere Entscheidung vertretbar ist

Der Bundesgerichtshof (BGH) führte dazu aus, dass zum Schutz einer Minderheit Entscheidungen nicht stets der Mehrheit bedurften. Allerdings verfügen die übrigen Wohnungseigentümer in solchen Fällen über einen Beurteilungsspielraum. Diesen überschreiten sie erst, wenn sie aus Sicht eines unbeteiligten Dritten Entscheidungen gegen ihre eigenen Interessen treffen. Als Beispiel nannten die Richter das Hinnehmen massiver Pflichtverletzungen aus Bequemlichkeit. Dieser Fall sei hier aber noch nicht eingetreten. Die Verwalterin hatte zwar, wie der Kläger zur Begründung ihrer Abberufung vorbrachte, Fehler beim Dokumentieren der Beschlüsse gemacht. Nach Ansicht des BGH führte das aber nicht zu unzumutbaren Folgen. Hinsichtlich der mangelhaften Beschlusssammlung durften die übrigen Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass sich die Arbeitsleistung der erst neu bestellten Verwalterin zukünftig bessere. Da der Kläger aber übrige Mängel - wie die nur unregelmäßige Begehung der Wohnanlage sowie verspätete Beschlussumsetzungen - erst in der Berufungsverhandlung vorgebracht hatte, musste das dafür zuvor zuständige Landgericht diese nicht berücksichtigen. Grund dafür war die notwendige aber fehlende Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit diesen Problemen. Der Kläger hatte in seinem Schreiben nämlich nur die Dokumentationsmängel benannt.

(BGH, Urteil v. 10.02.2012, Az.: V ZR 105/11)

(GUE)