Eigentumswohnung: Verjährung bei Mängeln, Bauträger setzt Verwalter ein

Sie erwerben im Jahre 2020 eine Eigentumswohnung die im Jahre 2014 fertiggestellt und bezogen wurde. 

Nach einiger Zeit stellen Sie fest, dass es deutliche Geräuschbelästigungen in dem Haus gibt. Sie sprechend die Verwaltung an und auf der nächsten Eigentümerversammlung wird dieses Thema behandelt. Ursache ist wahrscheinlich der Aufzug, der scheinbar nicht ausreichend schallentkoppelt ist. Die anderen Eigentümer, die schon länger in dem Haus wohnen, hatten sich zwar auch schon wegen der Geräusche an die Verwaltung gewandt, aber passiert ist nichts. 

Sie stellen nun den Antrag ein Schallgutachten erstellen zu lassen, die anderen Eigentümer stimmen zu. Der beauftragte Gutachter bestätigt, dass der Aufzug nicht nach der geltenden Norm eingebaut wurde, es deshalb zu Lärmbelästigungen kommt.

Die Eigentümergemeinschaft möchte aber nicht die teuren Kosten für eine Nachrüstung des Aufzuges übernehmen und würde auch gerne die Kosten des Gutachters erstattet bekommen. Sie und Ihre Miteigentümer sind der Meinung, dass der Bauträger wegen dieser mangelhaften Arbeit in Anspruch genommen werden sollte.

Die Hausverwaltung legt Ihnen und Ihren Miteigentümern nun aber ein Abnahmeprotokoll aus dem Jahre 2014 vor, das vom damaligen Verwalter für die Eigentümergemeinschaft unterzeichnet wurde und dass die Mangelfreiheit des Gebäudes bescheinigt. Der Verwalter weist darauf hin, dass nach den Kaufverträgen die Verjährung gegenüber dem Bauträger 5 Jahre beträgt und mit der Abnahme des Gebäudes die Frist zu laufen beginnt.

Abnahme war im Jahre 2014, im Jahre 2020 waren in jedem Fall die fünf Jahre verstrichen.

Also bleiben Sie auf den Kosten des Sachverständigen sitzen und müssen obendrein auch noch die Kosten für die Schallschutzmaßnahme bezahlen?

Wichtig ist jetzt die Prüfung, wie es zur Beauftragung des Verwalters gekommen ist. Hier war der Erstverwalter, wie durchaus normal und üblich, vom Bauträger eingesetzt worden. 

Regelmäßig werden beim Kauf vom Bauträger Formularkaufverträgen genutzt und beurkundet. Ebenso häufig steht dann in diesen Verträgen, dass die Abnahme der Werkleistung durch den vom Bauträger selbst beauftragten Erstverwalter erfolgt. Nicht ganz zu Unrecht könnten Sie hier vermuten, dass der eingesetzte Verwalter dem Bauträger nicht auf die Füße treten will.

Hierzu stellt das Oberlandesgericht München fest:

Eine Abnahme durch einen so bestellten Verwalter ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil der Käufer mit der Klausel im Kaufvertrag unangemessenen benachteiligt wird (Urteil vom 24.04.2018, Az.: 28 U 3042/17).

Im einzelnen führte das OLG sinngemäß aus:

Der Bauträger könnte einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründet für die Käufer die Gefahr, dass der Verwalter keine neutrale Abnahme vornimmt. Der Bauträger hat dadurch entscheidenden Einfluss auf die Abnahme.

Wenn aber die Abnahme unwirksam ist , kann der Anspruch auch nicht verjährt sein, da die Frist nicht zu laufen begonnen hat. Die Verjährung beginnt gemäß § 634 a Abs. 2 BGB mit der Abnahme. Eine solche fehlt hier.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht deshalb wegen eines Mangels am Aufzug gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 und 3 BGB ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung zu.

Einen ähnlich gelagerten Fall hatte bereits im Jahre 2013 der Bundesgerichtshof zugunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden (Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12).

Fazit: Es kann sich durchaus lohnen etwas tiefer in den Sachverhalt einzusteigen, sich fachkundigen Rat zu holen und nicht die Flinte gleich ins Korn zu werfen, nur weil bereits eine Frist vermeintlich abgelaufen ist.