Einbau von Rauchwarnmeldern in WEG

Beschluss zum einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern durch WEG zulässig – BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17:

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch sämtliche Wohnungen einbezogen werden, also auch diejenigen mit bereits bestehenden Rauchwarnmeldern.

Diese Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit.

Diese Beschlusskompetenz beinhaltet hierbei nicht nur den Einbau, sondern auch die Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Dortige Rechtsgrundlage ist die Regelung des § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW. Danach obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder zu beschließen. Ein weiterer Grund ist die damit einhergehende Wahrung der ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Denn damit wird sichergestellt, dass die entsprechenden Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein.

Tipp: Eine Umsetzung des Beschlusses zum Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft setzt eine wirksame Beschlussfassung der WEG voraus. Hierbei ist insbesondere die Vorbereitung der Beschlussvorlage sorgfältig zu begründen.