Erwerb von Immobilien aus Schenkungen in Italien

Bei einem Immobilienerwerb in Italien muss darauf geachtet werden, ob der Verkäufer die Immobilie seinerseits durch eine Schenkung erhalten hat, denn der Kauf von Immobilien aus Schenkungshandlungen kann erhebliche und präjudizielle Auswirkungen auf die vom Drittkäufer erworbenen Eigentumsrechte haben.

Pflichtteilsberechtigte können so nach der Eröffnung der Erbfolge des Schenkers geltend machen, dass sie durch die Schenkung ein Präjudiz bzw. einen finanziellen Schaden erlitten haben und diesen vor Gericht nicht nur gegen den Verkäufer bzw. Beschenkten, sondern auch gegen den Drittkäufer durchsetzen (s. g. azione di riduzione), der die Immobilie vom Beschenkten erworben hat. Eine solche Handlung zielt darauf ab, im Worst Case entweder die Herausgabe der Immobilie an den Pflichtteilsberechtigten oder den Schadensersatz zu erwirken.

Der ital. Kassationsgerichtshof hat mit dem jüngsten Urteil Nr. 32694/2019 ein innovatives Prinzip zum Schutz des Käufers von Immobilien aufgestellt. 

Der zugrundeliegende Fall kann wie folgt zusammengefasst werden: Der versprechende Verkäufer eines Schuppens unterlässt es, den versprechenden Käufer von den Verhandlungen bis zum Abschluss des Vorvertrages darüber zu informieren, dass er die betreffende Immobilie durch Schenkung erhalten hat. Bei Abschluss des endgültigen Kaufvertrag wird der versprechende Käufer über die Schenkung der Immobilie, die er kaufen wird, und den damit verbundenen Risiken informiert.  

Nach dem Kassationsgericht kann der versprechende Käufer den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags der Immobilie verweigern, weil die Schenkung der Immobilie ein Umstand ist, der die Stabilität des Kaufs beeinträchtigt. Die rechtliche Grundlage bildet Art. 1460 des italienischen Zivilgesetzbuches, nach dem jede der Vertragsparteien die Erfüllung ihrer Verpflichtung verweigern kann, wenn die andere Partei nicht gleichzeitig ihre eigene erfüllt.

Der Kassationsgerichtshof hat in diesem Zusammenhang folgendes entschieden: „Was den Vorverkauf anbelangt, ist die Herkunft der Immobilie aus einer Schenkung – auch wenn sie an für sich keine konkrete und tatsächliche Gefahr des Verlustes derselben darstellt, die es ermöglicht von dem Rechtsmittel des Art. 1481 des italienischen Zivilgesetzbuches Gebrauch zu machen – jedenfalls ein Umstand, der die Sicherheit, Stabilität und Möglichkeit des mit dem Vorverkauf geplanten Kaufs beeinflusst. Als solcher kann er vom versprechenden Verkäufer nicht verschwiegen werden, andernfalls kann der versprechende Käufer, der die Herkunft nicht kennt, unter Inanspruchnahme des allgemeinen Rechtsmittels des Art. 1460 des italienischen Zivilgesetzbuches den Abschluss des endgültigen Vertrages verweigern, wenn die Voraussetzungen vorliegen“.

Eine wirksame Lösung sich vor solchen Risiken zu schützen, die mit möglichen Handlungen der Pflichtteilsberechtigten verbunden sind, ist bei Schenkung (donazione sicura) oder beim Kauf gleichzeitig eine Versicherung gegen diesen Fall abzuschließen, die von italienischen Versicherungen zu diesem Zwecke angeboten werden. Abgedeckt wird hiermit i. d. R. der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Abschlusses der Versicherung. Die Kosten einer solchen Versicherung sind relativ niedrig (je nach Wert der Immobilie im Durchschnitt ca. 1.000 Euro, einmalig zu bezahlen).

Avvocato Alexander Gebhard steht Ihnen hinsichtlich dieser Thematik für jegliche Erläuterung und anwaltliche Unterstützung zur Verfügung.