Falsche Größenangabe beim Kauf einer Eigentumswohnung

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss dem Käufer Schadensersatz bezahlen, weil die Angaben zur Wohnungsgröße unzutreffend waren.

Der Fall:

Der Sohn des Eigentümers einer Eigentumswohnung bot die Wohnung zunächst auf einem Onlineportal an. Er gab sich als Käufer aus, obwohl die Wohnung seinem Vater gehörte. Die Größe der Wohnung wurde mit 98 m² angegeben. 

Der Käufer zahlte für die Wohnung 250.000 €. Noch vor dem Abschluss des Kaufvertrags im Mai 2015 korrigierte der Sohn die Wohnungsgröße auf „ca. 89 m²“. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung tatsächlich nur 78,2 m² groß ist. Der Käufer verlangte den Kaufpreis in Höhe der Differenz der Wohnungsgröße zurück.

Die Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Stuttgart verurteilte den Sohn des Wohnungsverkäufers zur Zahlung von Schadensersatz (Urteil vom 20.12.2018, 14 U 44/18) in Höhe von fast 18.000 Euro. Eine unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft der Wohnung widerspricht dem Rücksichtnahmegebot und kann deshalb Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen. 

Wer nämlich ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht und seine Ungewissheit darüber nicht offenbart, handelt schuldhaft und beeinflusst dadurch das Verhalten des Käufers. Im entschiedenen Fall hat der Beklagte auch das besondere persönliche Vertrauen des Klägers in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung ausgab, obwohl diese seinem Vater gehörte. 

Der Sohn des Verkäufers sei gegenüber den Käufern in einer Art und Weise aufgetreten, sodass diese ihn bis zum Notartermin für den Eigentümer halten mussten. Die Kläger haben davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen konnte.

Die Käufer konnten deshalb den Betrag verlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises ist die Zirkaangabe zu berücksichtigen. Ein Anspruch der Käufer kommt nur dann in Betracht, wenn der mit der Zirkaangabe abgedeckte Rahmen überschritten ist. 

Die Richter des Stuttgarter Gerichts nahmen hier eine zulässige Abweichung von bis zu 5 % von der Größenangabe an. Da die tatsächliche Abweichung hier jedoch bei rund 12 % liegt, ist ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 %, also 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Berechnung des Schadensersatzbetrags:

Zuerst muss von der Zirkaangabe der Größe der Wohnung die noch zulässige Abweichung von 5 % abgezogen werden. Dann wird von diesem Betrag die tatsächliche Wohnungsgröße abgezogen. Dann wird diese Differenz mit dem gezahlten Quadratmeterpreis multipliziert. Wichtig: Der gezahlte Quadratmeterpreis ist anhand der vom Verkäufer gemachten unzutreffenden Angaben zu ermitteln.

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