Fehlerhafte Beratung bei Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Mit Urteil vom 17.06.2016 – V ZR 134/15 – hat der BGH zu einem Schadensersatzanspruch der Käufer einer Eigentumswohnung wegen fehlerhafter Beratung über die Höhe der monatlichen Zuzahlung im Falle des Erwerbes des Objektes als Kapitalanlage festgehalten, dass die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, nicht schon dann gegeben ist, wenn der Geschädigte lediglich Kenntnis von sogenannten Anknüpfungstatsachen hatte. Erforderlich ist vielmehr, dass er hieraus den Schluss auf eine Pflichtverletzung durch eine bestimmte Person zieht oder fahrlässig nicht gezogen hat.

Im vorliegenden Fall hatten die klagenden Käufer im Jahre 2008 die streitgegenständliche Eigentumswohnung zu Kapitalanlagezwecken zu einem Kaufpreis von 117.519 EUR erworben. Bereits im selben Jahr stellten sie eine erhebliche Abweichung der Differenz zwischen den Finanzierungsausgaben und den Mieteinnahmen gegenüber den Angaben im Beratungsgespräch des Beklagten fest. Dieser hatte mit der Eigentümerin des gesamten Objektes eine Vereinbarung über die Veräußerung der einzelnen Wohnungen getroffen und eine weitere Gesellschaft mit dem Vertrieb beauftragt. Die erst im Jahr 2012 eingereichte Klage war indes nicht verspätet und der Anspruch deshalb nicht verjährt, weil die Differenz den Klägern letztendlich erst nach Erhalt der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. -  wie vorliegend – des Mietpools für den betroffenen Zeitraum möglich war. Hiermit trägt der BGH dem Umstand Rechnung, dass die höheren monatlichen Zuzahlungen verschiedene Ursachen wie etwa einen Zahlungsverzug des Mieters, dessen Mietminderung wegen neuartiger Mängel oder eben auch nur die schlechte Entwicklung eines Mietpools zur Ursache haben können. Auch in der fehlerhaften Angabe der Wiederverkaufsmöglichkeit der Wohnung nach nur zehn Jahren mit einem Gewinn von 23.000 EUR kann, insbesondere wenn etwa wegen des überhöhten Erwerbspreises in dem angegebenen Zeitraum ein gewinnbringender Verkauf des Objektes gänzlich unwahrscheinlich, wenn nicht gar ausgeschlossen ist, eine unrichtige Angabe der wirtschaftlichen Rentabilität bzw. der aus den Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken und damit ein weiterer Beratungspflichtverstoß liegen. Gleiches gilt nach Auffassung des BGH auch für den unterlassenen Hinweis auf den bei Annuitätendarlehen permanent abnehmenden Steuerspareffekt

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