Fehlerhafte Kaufpreisbestätigung in Notarvertrag

Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag eine – tatsächlich nicht erfolgte – Kaufpreiszahlung bestätigt, so stellt diese eine sog. Vorausquittung dar, welche für sich allein noch nicht die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge hat.

Mit Urteil vom 20.05.2011 zum Az. V ZR 221/10 hatte der BGH darüber zu befinden, ob die in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene, inhaltlich unzutreffende Regelung: „Der gesamte Kaufpreis ist bereits gezahlt.“ zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führt, wenn die Zahlung in Wahrheit nicht erfolgt war. Die unrichtige Zahlungsbestätigung führe insbesondere nicht als sog. Scheingeschäft zur Nichtigkeit aufgrund § 117 Abs. 1 BGB. Dies ist zwar dann der Fall, wenn das Vereinbarte nach dem übereinstimmtenden Parteiwillen in Wirklichkeit keine Geltung haben soll. Allerdings seien die vertraglichen Verpflichtungen der Kaufvertragsparteien als solche zutreffend wiedergegeben. Auch eine Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages gem. § 311 b Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 125 Satz 1 BGB sei letztendlich nicht anzunehmen. Hiernach ist zwar grundsätzlich ein Grundstückskaufvertrag beurkundungsbedürftig. Indes führe nicht jede bewusst unrichtige Beurkundung zugleich zu einer Nichtigkeit wegen Formmangels. Vielmehr sei entscheidend, ob die der Beurkundungspflicht unterliegenden Vereinbarungen beurkundet worden seien, wie etwa der vereinbarte Kaufpreis. Dem gegenüber handele es sich bei einer unwahren Zahlungsbestätigung nicht um einen Teil der kaufvertraglichen Vereinbarung, sondern eine negative, von der Beurkundungspflicht nicht erfasste Tatsache.

Auch ein Verschulden bei Vertragsschluss vermochte der BGH nicht zu erkennen: Hierzu waren keinerlei hinreichende Anhaltspunkte ersichtlich, insbesondere dafür, dass dem Kläger hieraus ein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages erwachsen wäre. Insbesondere war ein entsprechender Vermögensschaden nicht hinreichend dargelegt. Durch die fehlerhafte Bestätigung habe sich der Kläger auch nicht etwa ohne weitere Gegenleistung zur Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Denn die Zahlungsbestätigung stelle lediglich eine Quittung über den Empfang der Leistung dar, welche als Erklärung über eine Tatsache keine rechtsgeschäftliche Bedeutung habe und daher der freien Beweiswürdigung unterliege. Könne mithin der Kläger nachweisen, dass es sich um eine sog. Vorausquittung handele, bestünde sein Anspruch auf Kaufpreiszahlung nach wie vor mit der Folge der bei Nichtbeachtung gesetzlich vorgesehenen Leistungsstörungsrechte. Zwar sei für die Annahme eines Vermögensschadens die Vermögensgefährdung aufgrund der mit der Zahlungsbestätigung verbundenen Verschlechterung der Beweissituation ausreichend, jedoch fehle es an einer hierfür ursächlichen Pflichtverletzung der Beklagten, insbesondere einer Täuschung über ihre Zahlungsfähigkeit und/ oder -willigkeit.    

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