Freundschaftsdienst im Trennungsjahr: Wie lange darf ich jemand bei mir wohnen lassen?

Es gibt Freunde, denen kann man einfach nichts abschlagen - und das ist auch gut so. Falls eine Trennung Sie dazu veranlasst, Bekannten oder Familienmitgliedern zeitweise eine Zuflucht in Ihrer Mietwohnung zu geben, ist jede Hilfe in der Not von Wert. Allerdings müssen Sie natürlich beide wissen, wie lange das erlaubt ist und wann der nächste Step geplant werden muss. Wir erläutern die Bedingungen, unter denen aus einem Gast ein faktischer Bewohner wird, und inwiefern ein Untermietverhältnis entstehen kann. Verstehen Sie den Text jedoch auf keinen Fall als mit dem erhobenen Zeigefinger verfasst - wer keine andere Wahl hat, handelt in diesem Szenario legitim, und vielleicht entwickelt sich ja auch etwas Dauerhaftes daraus. Bei Ihnen oder woanders.

Wer Sie besuchen darf, wer bei Ihnen wohnen darf...

Wenn jemand in eine fremde Mietwohnung einzieht, ist es dem dort wohnenden Mieter gestattet, Gäste zu empfangen. Eine Unterbindung dieser Besuche durch den Eigentümer der Immobilie ist nicht zulässig, da das Empfangen von Gästen zur Privatsphäre des Mieters zählt. Jegliche Begrenzungen dieser Art im Mietvertrag sind nicht gültig. Es steht dem Vermieter nicht zu, das Recht auf Besuch in irgend einer Form einzuschränken, sei es durch Festlegung spezifischer Besuchszeiten (beispielsweise nur zwischen 9:00 Uhr morgens und 22:00 Uhr abends) oder der Besuchsdauer.

Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, Störungen des Hausfriedens durch Besuche hinzunehmen. Dazu zählen Situationen, in denen durch den Besuch 

• die Wohnung überfüllt wird, 
• Lärm entsteht, der die anderen Bewohner beeinträchtigt, 
• oder die Regeln der Hausordnung missachtet werden. 

Sollte Ihr Bekannter oder Freund also umziehen und der ehemalige Partner verursacht vor oder im Gebäude Unruhe, kann der Vermieter diesen Umstand als Beeinträchtigung ansehen. In einem solchen Fall ist es möglich, dass Sie zunächst eine Verwarnung erhalten und bei wiederholtem Vorkommen der Zutritt zur Wohnung untersagt wird.

PS: Sollten Sie mit einer Person, die in der Mietwohnung lebt und Ihr Partner oder Ihre Partnerin ist, eine Lebensgemeinschaft führen, so ist diese Person berechtigt, im Einklang mit den vertraglichen Vereinbarungen zu handeln und hat das Recht, Ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. In diesem Fall ist es dem Vermieter nicht gestattet, Ihren Einzug in die Wohnung zu untersagen. Jeder andere darf nur sechs bis acht Wochen hausen bleiben....

Darf Vermieter die Nebenkosten erhöhen?

Wenn Sie längere Zeit in einer nicht eigenen Wohnung verweilen, kann dies voraussichtlich zu einem Anstieg der Betriebskosten führen, darunter für Energie und Wasser. Sollte der Bewohner eine Vorauszahlung geleistet haben, muss er gewöhnlich jede Kostensteigerung selbst tragen und möglicherweise eine zusätzliche Zahlung leisten, sobald die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Die genauen Auswirkungen hängen vom vereinbarten Verteilungsschlüssel ab. Bei einer Abrechnung pro Kopf könnte ein längerer Besuch direkt zu höheren Betriebskosten führen. Falls die Betriebskosten jedoch durch eine Pauschale abgedeckt sind, könnte der Eigentümer aufgrund des anhaltenden Besuchs eine Anhebung dieser Pauschale verlangen. Bei einem nur kurzzeitigen Besuch sollten jedoch keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Wann entsteht ein Untermietverhältnis?

Wer sich zu lange in einer Wohnung aufhält, die nicht seine ist, und dieser Zeitraum über das hinausgeht, was der Vermieter als zumutbar ansieht, könnte als Untermieter betrachtet werden. Sollte nur ein Teil der Wohnung benötigt werden, steht dem Hauptmieter – dem direkten Vertragspartner des Vermieters – das Recht zu, nach Unterzeichnung des Mietvertrags eine Genehmigung vom Vermieter einzuholen, sofern ein legitimes Bedürfnis des Mieters aufkommt.

Ein akuter Bedarf ist hierfür nicht notwendig; plausible, wirtschaftliche sowie persönliche Beweggründe reichen aus, wie der Bundesgerichtshof 2018 entschied (BGH WuM 2018, 153). Falls Sie der Lebenspartner sind, gilt ein solches Interesse in der Regel als gegeben, und der Vermieter ist normalerweise verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen, wie ein Urteil von 2003 zeigt (BGH WuM 2003, 688). 

Eine Ablehnung der Erlaubnis durch den Vermieter ist nur dann gerechtfertigt, wenn bezüglich der Person, die einziehen möchte, triftige Gründe vorliegen, zum Beispiel wenn 

• gesetzliche Anmeldungen nicht eingehalten, 
• der Wohnraum zu stark belegt oder 
• aus anderen Gründen die Untervermietung als unzumutbar angesehen wird.

Sobald der Hauptmieter eine Mietzahlung fordert, könnte dies bereits als Indiz für einen dauerhaften Aufenthalt angesehen werden. Ferner ist es dem Vermieter gestattet, eine angemessene Erhöhung der Miete und der Nebenkosten zu fordern, sollte er dem Einzug weiterer Personen zustimmen.

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