Gas Stopp durch Russland – Hat der Vermieter den möglichen Heizungsausfall zu vertreten?

Bekanntlich können Mieter eine Mietminderung durchführen, wenn -insbesondere in den Heizperioden- die Heizung in der Mietwohnung ausfällt. Vermieter, die ihr Eigentum vermietet haben, müssen gewährleisten, dass die Heizung funktionsfähig ist und die Wohnräume bestimmte Temperaturen erreichen.

Nach der stetigen Rechtsprechung müssen Wohnräume in den Heizperioden mindestens eine Temperatur von 20°C erreichen. In Bad und Toilette sollten die Temperaturen bei 21°C liegen. In der Nachtruhe zwischen 23:00 und 06:00h ist eine Temperatur dagegen von 18°C ausreichend.

Fällt die Heizung in der Heizperiode, das ist die Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April, aus und ist davon sogar die Warmwasserversorgung betroffen, ist eine Mietminderung im Einzelfall bis zu 100% möglich.

Vermieter sind also verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Heizanlage in ihrem vermieteten Eigentum funktioniert. Anderenfalls können Mieter die Miete mindern.

In Anbetracht der aktuellen Lage und dem drohenden Gas-Lieferstopp durch Russland, stellen sich viele Vermieter die Frage: Was passiert, wenn ich für diesen Winter nicht ausreichend Gas einkaufen kann, um zu gewährleisten, dass meine Mieter nicht im Kalten sitzen? Habe ich für den Schaden (drohende Mietminderung) einzustehen, wenn ich selbst kein Gas kaufen kann?

Das Gesetz schreibt in §536a Absatz 1 BGB folgendes vor:

Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

Aber, habe ich als Vermieter zu vertreten, dass aufgrund des aktuellen Weltgeschehens möglicherweise ein Gasmangel für Deutschland herrschen wird? Ich als Vermieter kann doch schließlich nichts dafür.

Bei einem Mietmangel (hier: Heizungs- oder Warmwasserausfall) kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, wann er entsteht. Also es kommt nicht darauf an, dass im Oktober möglicherweise die Heizung nicht anspringt, weil der Tank nicht gefüllt werden konnte…oder sie im Januar ausfällt, weil die vorhandene Energie verbraucht ist. Es kommt vielmehr darauf an, wann die Ursache für den Mangel gesetzt wurde und für den Mieter erkennbar war.

Die Medien berichten schon seit Wochen davon, dass ein drohender Gas-Stopp zur Unterversorgung der Bevölkerung mit Energie führen kann. Demnach war für alle Vermieter zu diesem Zeitpunkt die Ursache des möglicherweise eintretenden Mangels erkennbar. Hat der Vermieter Kenntnis von einem drohenden Mietmangel, so ist er aufgrund seiner vertraglichen Fürsorgepflichten -insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum- dazu verpflichtet, den Schaden abzuwenden.

Eine Abwendung des Schadens (also der drohende Heizungsausfall) könnte beispielsweise darin liegen, auf vorhandene Alternativen umzusteigen.

Hier wären beispielsweise die Nutzung einer Wärmepumpe, Solarthermen, Infrarotheizungen, Pellet- und Holzheizungen, Brennstoffzellen, Blockheizkraftwerke oder Hybride System zu nennen.

Aufgrund der Gesetzeslage ist es deshalb durchaus möglich, dass sich Vermieter in diesem Winter auf harte Zeiten im Sinne von Mietausfällen durch möglicherweise berechtigte Mietminderungen gefasst machen müssen.