Gemeindliches Vorkaufsrecht und städtebaulich Ziele

Grundsätzlich steht einer Gemeinde gemäß § 24 I BauGB ein allgemeines Vorkaufsrecht zu, wenn ein Grundstück sich im Gebiet einer Erhaltungssatzung befindet. Sofern die aktuelle Nutzung des Grundstücks jedoch mit den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen übereinstimmt, kann die Gemeinde keinen Gebrauch von diesem Recht machen. Dies stellte das Bundesverwaltungsgericht mit seiner Entscheidung vom 09.11.2021 (4 C 1/29) klar.

Im zugrundeliegenden Fall klagte eine Immobiliengesellschaft, die sich ein Grundstück in Berlin-Kreuzberg kaufte. Auf diesem Grundstück befindet sich ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus. Im Gebiet des Grundstücks greift eine städtebauliche Milieuschutzsatzung, § 172 I 1 Nr. 2 BauGB, welche die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten soll. Da das Bezirksamt der Ansicht war, die Klägerin würde das Gebäude in einer Art und Weise sanieren, die zu einer „Gentrifizierung“ führen könne, machte es von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und verkaufte das Grundstück an eine andere Wohnungsbaugesellschaft. Dagegen ging die Klägerin gerichtlich vor.

Vor dem BVerwG hatte die Revision der Klägerin nun Erfolg. Das Gericht hob das vorige, zugunsten der Beklagten ergangene Urteil mit der Begründung auf, dass das Vorkaufsrecht im vorliegenden Fall nicht gebraucht werden dürfe, da das Grundstück zum jetzigen Zeitpunkt nicht gegen die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Maßnahmen verstoße, § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB. Es wäre diesen entsprechend bebaut und genutzt. Auch seien keine Anzeichen für Missstände oder Mängel gegeben, die ein gemeindliches Handeln notwendig machen würde. Es müsse lediglich auf die Situation abgestellt werden, die zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung bezüglich der Nutzung des Vorkaufsrechts bestand, nicht auf eine zukünftige.