Gewährleistung und arglistige Täuschung beim Immobilienkauf – wie Käufer ihr Geld zurückerhalten

Oftmals erweist sich der Traum vom eigenen Haus als schwierig realisierbar. Bauland ist schnell vergeben. Umweltschutz und eine hohe Nachfrage lassen Bauland knapp werden.

Da ist es oftmals attraktiv, sich nach einer gebrauchten Immobilie umzusehen.

Kaufverträge über gebrauchte Immobilien sind jedoch in der Regel mit einem Gewährleistungsausschluss versehen. Versteckte Mängel beim Hauskauf, die erst im Nachhinein entdeckt werden, können jedoch die erwartungsfrohe Familie finanziell stark belasten. Da fragt es sich, ob gegebenenfalls ein Wasserschaden, ein Brandschaden oder andere versteckte Mängel nach deren Sanierung vom Verkäufer hätten angegeben werden müssen. Hat er diese verschwiegen? Wann verjähren solche Sachmängel? Liegt überhaupt ein Beschaffenheitsmangel vor? Der folgende Artikel soll Ihnen eine erste Orientierung geben.

1. Was ist ein Mangel der Beschaffenheit? Was ist ein Sachmangel?

Eine Immobilie als Kaufsache ist immer dann mangelhaft, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Ohne hier zu sehr in die Fragen nach der gesetzlichen Regelung des Mangels einer Kaufsache nach Maßgabe des § 434 BGB einzugehen, lässt sich festhalten, dass eine gebrauchte Immobilie in der Regel mehrfach und häufig unter Hinzuziehung von sachverständigen Dritten besichtigt wird. Kaum eine gebrauchte Immobilie ist mangelfrei. Aus diesem Grunde werden die meisten Mängel, insbesondere offensichtliche Fehler, der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der gebrauchten Immobilie zugrunde gelegt. Solche Fehler sind in der Regel keine Mängel.

Ein Mangel, der ihnen die im folgenden noch darzustellenden Rechte eröffnet, liegt hingegen dann vor, wenn die gebrauchte Immobilie erst nach dem Kauf Mängel zeigt, die bei einer üblichen Besichtigung nicht ersichtlich waren. Das können beispielsweise Fehler in der Heizungsanlage sein. Ebenso Hausschwamm oder Holzbock, Feuchtigkeitsschäden, Brandschäden und andere gegebenenfalls auch sanierte Mängel, die in einer Besichtigung nicht auffallen, dürften einen Sachmangel der gebraucht gekauften Immobilie ausmachen.

2. Gewährleistungsausschluss

Oftmals wird die Haftung für solche Mängel jedoch bereits im notariell geschlossenen Kaufvertrag ausgeschlossen. D. h., dass auch bei einem erst nach dem Kauf entstandenen Mangel, bei dem sich der Käufer zu Recht getäuscht fühlt, ein wirksam vereinbarter Gewährleistungsausschluss auch das Risiko für unbekannte Mängel dem Käufer auferlegt. Das Risiko also bei in der Regel notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen für eine gebrauchte Immobilie noch weitere Mängel zu entdecken liegt zunächst beim Käufer. Der Käufer kann hieraus keine Rechte gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

3. Arglistige Täuschung

Erst wenn der Verkäufer einen Mangel im juristischen Fachjargon ausgedrückt arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer seine Rechte beim Verkäufer geltend machen. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder diesen zumindest für möglich hielt und den Käufer hierüber bei den üblicherweise stattfindenden diversen Begehungen hierüber nicht informiert hat. Nach der hier vertretenen Auffassung muss sich ein Verkäufer auch die Erklärungen entgegenhalten lassen, die ein Immobilienmakler in seinem Auftrag und nach seinen Angaben für ihn abgibt.

Häufig in unserer Kanzlei bearbeitete Mängel sind beispielsweise frisch gestrichene Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, Abweichungen der beworbenen Wohnfläche von der baurechtlich tatsächlich genehmigten Wohnfläche unfachmännisch sanierte Brandschäden, selbst durchgeführte Ein- und Umbauten, die sich bei fachmännischer Begutachtung einerseits als mangelhaft herausstellen und andererseits schon erhebliche Folgeschäden nach sich gezogen haben.

4. Ihre Rechte

Wir haben uns durch eine Vielzahl von aktuell aufgetretenen Fällen arglistig verschwiegener Sachmängel bei gebrauchten Immobilien darauf spezialisiert, unsere Mandanten wirtschaftlich sinnvoll durch diese zumeist schwierige Zeit zu begleiten. Oftmals müssen Sie neben der unvorhergesehenen Sanierung der Immobilie nebenher noch Miete oder Zinsen für Ihre alte Immobilie bezahlen und auch gegebenenfalls zusätzliche Zinsen für unvorhergesehene Investitionen aufbringen.

Wir sehen uns daher gehalten, etwaige Streitigkeiten mit Ihrem Verkäufer möglichst effektiv zu bearbeiten und Ihnen durch unsere jahrelange Erfahrung im Baurecht Ihre Handlungsoptionen zwischen Minderung des Kaufpreises, Selbstvornahme und selbstständigem Beweisverfahren aufzuzeigen sowie Sie kompetent zu beraten.