Gewährleistungsausschluss, Arglist, Offenbarungspflicht und Beschaffenheitsvereinbarung

Wie schon in früheren Beiträgen mitgeteilt, führt der Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskauf vielfach zu Problemen, wenn der Käufer wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln, mangelhafter Aufklärung über bekannte Mängel bzw. ausdrücklicher oder konkludenter Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten will.

Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer auch auf einen notariell vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben hat.

Nach der Rechtsprechung gilt dies regelmäßig, wenn eine bestimmte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes (zum Beispiel, der Keller ist trocken, falsche Wohnflächenangabe, kein Asbest) vereinbart wurde. Nach der bisherigen Rechtsprechung konnte eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung auch konkludent und ohne notarielle Beurkundung erfolgen, etwa wenn der Verkäufer in einem Verkaufsgespräch ungefragt auf den trockenen Keller hinwies. War der Keller dann doch nass, konnte der Käufer trotz Gewährleistungsausschluss vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern, selbst wenn dem Verkäufer die Feuchtigkeit nicht aufgefallen war. Die Rechtsprechung nahm hier bisher eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung an, mit der Begründung, der Verkäufer habe für die Beschaffenheit eines trockenen Kellers erkennbar einstehen wollen.

Eine derartige Begründung ist seit der Entscheidung des BGH vom 6.11.2015, Az. V ZR 78/14, nicht mehr möglich. Nach dieser Entscheidung führt eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes oder einer Eigentumswohnung durch den Verkäufer vor Vertragsschluss in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn diese vorvertragliche Beschreibung der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes in dem Notarvertrag keinen Niederschlag findet.

In dem vorgenannten Beispiel wäre nach BGH der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht durch eine Beschaffenheitsvereinbarung aufgehoben, wenn der Keller feucht war und im Notarvertrag keine Gewähr für einen trockenen Keller gegeben wurde.

Der Gewährleistungsausschluss wäre dann möglicherweise noch wegen Arglist unwirksam, wenn der Verkäufer die (verborgene und für den Käufer nicht erkennbaren) Feuchtigkeit des Kellers kannte oder für möglich hielt (bedingter Vorsatz), was vom Käufer zu beweisen ist. Die vorgenannte Entscheidung des BGH macht also die Prüfung der Arglist des Verkäufers nicht überflüssig.