Negative Beschaffenheitsvereinbarung bei Grundstückskaufvertrag

Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, nicht, wenn und soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjektes vereinbart haben. Regeln die Kaufvertragsparteien, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB.

Im vorliegenden Fall erwarb die Klägerin von der Beklagten unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Vereinbart war u.a.: „Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes“. Demgegenüber hieß es im Verkaufsexposé des Maklers, dass die Erlaubnis bestünde, 2-3 Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten. Nachdem sich herausstellte, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche genehmigungsfähig war, erklärte die Käuferin den Rücktritt und verlangte Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück die Rückzahlung des Kaufpreises -  nach Auffassung des BGH, Urt. v. 25.01.2019, V ZR 38/18, zu Recht.

Aufgrund der abweichenden Angaben in dem Verkaufsexposé wies das Kaufobjekt einen Sachmangel auf. Zu der Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Diese prägen die Erwartung an die Beschaffenheit der Sache und waren vorliegend auch nicht etwa durch die Übergabe von Kopien aus der Bauakte im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 3, 2. Halbsatz BGB in gleichwertiger Weise berichtigt worden. Auch stellte die Regelung im Kaufvertrag keine von der öffentlichen Äußerung abweichende Beschaffenheitsvereinbarung dar. Aus der gewählten Formulierung ergab sich gerade keine bestimmte Eigenschaft in Bezug auf die Bebauung oder Verwendung des Grundstückes. Eine solche hätte einen bestimmten Zustand des Grundstückes in Bezug auf die Pferdehaltung zum Gegenstand haben müssen, bspw.: „Pferdeboxen können nicht errichtet werden“. Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst zwar auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks, hierauf konnte die Beklagte sich jedoch nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hatte.

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