Gewerbemietrecht: Schönheitsreparaturen nach Vertragsende

Der Sachverhalt

Die Parteien haben im Jahr 2005 einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen. Bei Übergabe befanden sich die Räume in einem unrenovierten Zustand. Nach dem Mietvertrag sollte der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Bei Vertragsende befanden sich die Räume, belegt durch ein Gutachten, in einem desolaten Zustand.

Der Vermieter klagte auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Das Urteil

Ohne Erfolg! Das Landgericht Lüneburg hat die Klage des Vermieters mit Urteil vom 04.08.2015, Az. 5 O 353/14 abgewiesen. Die Schönheitsreparaturklausel ist nach Ansicht des Landgerichts unwirksam, da sich die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses in einem unrenovierten bzw. in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden.

Hier wird eine Parallele zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gezogen. Dieser hatte mit Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 für Mietverträge über Wohnraum entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wird und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich (etwa einen Mietnachlass) erhält.

Die Lüneburger Richter argumentierten im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, dass Mieter von Gewerberäumen nicht weniger schutzbedürftig sind als Mieter von Wohnräumen. Die vom BGH mit dem vorgenannten Urteil zum Wohnraum entwickelten Grundsätze sind daher auch auf Gewerberäume anwendbar.

Hinweis für die Praxis

Das Urteil entspricht dem allgemeinen Trend der vergangenen Jahre. So hatte der BGH bspw. hinsichtlich der „starren Fristen” entschieden, dass solche Klauseln auch in einem Mietvertrag über Geschäftsräume unwirksam sind.

Zu beachten ist immer, dass der Zustand der Räume zu Beginn bei Übergabe an den Mieter und am Schluss bei Übernahme durch den Vermieter durch ein Protokoll dokumentiert wird.

Wenn sich der Mieter auf eine Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beruft, weil die Mieträume unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig waren, ist er beweisbelastet. Hier hilft das Übergabeprotokoll oder ein anderes Beweismittel, zum Beispiel Zeugen.