Modernisierungsmaßnahmen im Gewerbemietrecht

Im Gewerberaummietrecht sind Kosten infolge von Modernisierungsmaßnahmen nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff. BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar; § 578 BGB verweist nicht auf §§ 559 ff. BGB.

Bestimmung von Modernisierungspflichten durch den Gesetzgeber

Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstehen (z. B.: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen). Aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln hat der Vermieter die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605); nach öffentlich-rechtlichen, vor allem bauordnungs-, umwelt- oder immissionsrechtlichen Bestimmungen hat er das Objekt zu verbessern.

Das Gesetz bietet dem gewerblichen Vermieter keine Möglichkeit einer Umlage des ihm entstehenden Kostenaufwandes auf den Mieter, also zu einer Mieterhöhung. Selbst bei einer Erhöhung der Betriebskosten durch eine Modernisierung der Heizung darf der Vermieter ausschließlich im Rahmen einer Vereinbarung Kosten umlegen.

Bei energetischer Modernisierung kein Minderungsrecht

Modernisierungsmaßnahmen können für gewerbliche Mieter schwerwiegende Nachteile auslösen, die grundsätzlich zu Mietminderungen berechtigen können. Führt der Vermieter aber energetische Modernisierungsmaßnahmen durch, sind Minderungsansprüche zumindest gemäß § 536 a Abs. 1 a BGB für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen.

Umlegung von Kosten nur nach Vereinbarung im Mietvertrag

Zur Vermeidung solcher Risiken sollte sich der Vermieter vertraglich ausdrücklich das Recht vorbehalten, Maßnahmen und bauliche Veränderungen, die nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung oder Verbesserung der Immobilie oder der besseren Ausnutzung oder dem Ausbau des Gebäudes dienen auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen, soweit die Maßnahmen keine unzumutbare Härte für den Mieter mit sich bringen. Zugleich ist der Mieter zu verpflichten, die für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten.

Da eine Modernisierung für den Mieter oftmals umsatzsteigernde Vorteile bietet, können die Parteien ohne Weiteres eine Kostenbeteiligung des Mieters vereinbaren. Dies kann durch ausdrückliche Vereinbarung der Gültigkeit der Regelungen der §§ 559 ff. BGB geschehen. Zweckmäßigerweise ist gleichzeitig § 555 e BGB, der dem Mieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen ein besonderes Kündigungsrecht bietet, vertraglich abzubedingen.