Gewerbemietvertrag: Wird das Schriftformerfordernis bald abgeschafft?

Gewerbemietverträge sind für viele Geschäftsinhaber sehr wichtig, da sie in vielen Fällen die Grundlage für den Betrieb eines Unternehmens darstellen. Bei der Unterzeichnung solcher Verträge ist jedoch Vorsicht geboten, da das Schriftformerfordernis (gemäß § 550 BGB) beachtet werden muss, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr dauern soll. Dies bedeutet, dass der Vertrag von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben und im Original vorliegen muss. Verstöße gegen dieses Schriftformerfordernis können dazu führen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, was für beide Parteien erhebliche Risiken birgt.

Schriftformerfordernis bei Gewerbemietverträgen

Bei der Wahrung der Schriftform sind bestimmte Kriterien zu beachten, darunter:

Vollständige Bezeichnung der Parteien im Mietvertrag: Es müssen alle beteiligten Parteien im Mietvertrag eindeutig identifiziert werden.

Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertreter mit Vertreterzusatz: Der Mietvertrag muss von allen Parteien oder einem bevollmächtigten Vertreter mit entsprechendem Zusatz unterzeichnet werden (siehe Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Januar 2003, Aktenzeichen: XII ZR 300/99).

Hinreichend genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag: Die Mietsache, einschließlich des Ortes der Räumlichkeiten, sollte im Vertrag präzise beschrieben werden. Bei Bedarf ist ein Lageplan beizufügen.

Alle Inhalte müssen oberhalb der Unterschrift stehen: Sämtliche mietvertraglichen Regelungen müssen vor den Unterschriften der Parteien aufgeführt werden.

Rechtsunsicherheit in der Praxis

Die Vorschrift des § 550 BGB wurde ursprünglich eingeführt, um den Erwerber zu schützen. Dieser ist gemäß dem Prinzip "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) an bestehende Mietverträge gebunden. Diese Regelung sollte sicherstellen, dass der Erwerber vor unbekannten, nicht schriftlich festgehaltenen Vereinbarungen geschützt ist. In der aktuellen Praxis führt jedoch die Kombination der Regelungen in § 578 Absatz 1 BGB und § 550 BGB paradoxerweise zu erheblicher Rechtsunsicherheit. Dies steht im Widerspruch zur ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers.

Wird das Schriftformerfordernis bald abgeschafft?

In Anbetracht dieser Herausforderungen hat die deutsche Bundesregierung kürzlich ein Eckpunktepapier zum "Bürokratieentlastungsgesetz" verabschiedet, in dem die Absicht bekundet wird, das Schriftformerfordernis für gewerbliche Mietverträge abzuschaffen. Diese geplante Reform hat zu kontroversen Meinungen in der Anwaltschaft geführt.

Gegner dieser Reform argumentieren, dass das Schriftformerfordernis einen wichtigen Kontrollmechanismus darstellt, der die Beweisführung vereinfacht und sowohl Vermieter als auch Mieter vor unerwarteten Überraschungen schützt. Insbesondere im Hinblick auf den möglichen gesetzlichen Eintritt eines Erwerbers in bestehende Mietverträge ist das Schriftformerfordernis von großer Bedeutung.

Trotz dieser Bedenken argumentiert die Bundesregierung, dass die Abschaffung des Schriftformerfordernisses die bürokratischen Hürden für den Abschluss von langfristigen Mietverträgen erheblich reduzieren würde. Befürworter dieser Reform betonen, dass viele andere langfristige Verträge, einschließlich solcher im digitalen Bereich, bereits ohne strenge Schriftform abgeschlossen werden können. Die geplante Reform könnte somit den Austausch elektronischer Versionen von Verträgen, insbesondere per E-Mail, ohne Sorgen vor möglichen Formverstößen ermöglichen.

Reformbemühungen sind nicht einheitlich

Die Reformbemühungen sind jedoch nicht einheitlich. Im Jahr 2021 legte das Bundesjustizministerium einen differenzierten Lösungsvorschlag vor. Dieser Entwurf sieht vor, dass das Schriftformerfordernis für den ursprünglichen Mietvertrag bestehen bleibt, während für Änderungsvereinbarungen und Nachträge lediglich die Textform ausreichen würde. Dies bedeutet, dass eine lesbare Erklärung, die die Person des Erklärenden erkennen lässt, ausreichen würde, um Änderungen am Mietvertrag vorzunehmen. Eine Kündigung wäre nur im Falle eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des ursprünglichen Mietvertrags möglich.

Es bleibt jedoch abzuwarten, wie die Bundesregierung diese Reform letztendlich umsetzen wird. Es gibt auch alternative Vorschläge, wie die Senkung der Formalanforderungen auf die gewillkürte Schriftform oder die Einführung einer Heilungsverpflichtung für Formverstöße im laufenden Mietverhältnis. Es bleibt zu hoffen, dass eine ausgewogene Lösung gefunden wird, die die bürokratischen Hürden reduziert, aber gleichzeitig die Rechte und Sicherheit sowohl der Vermieter als auch der Mieter gewährleistet.